葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司、吕东等商品房销售合同纠纷民事二审民

2024年2月11日发(作者：长安雪铁龙ds5)

葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司、吕东等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷售合同纠纷

【审理法院】辽宁省葫芦岛市中级人民法院

【审结日期】2022.06.01

【案件字号】(2022)辽14民终1405号

【审理程序】二审

【审理法官】袁晓芳郭逸群刘亚伟

【文书类型】判决书

【当事人】葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司;吕东;孙志敬

【当事人】葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司吕东孙志敬

【当事人-个人】吕东孙志敬

【当事人-公司】葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司

【代理律师/律所】费福廷辽宁一鸣律师事务所

【代理律师】费福廷

【代理律所】辽宁一鸣律师事务所

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商品房销

【法院级别】中级人民法院

【原告】葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司;吕东

【被告】孙志敬

【本院观点】瑞隆公司与孙志敬签订“塞纳银河小区团购协议书”后，瑞隆公司至今仍未取得案涉商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人之间签订的团购协议书无效。

【权责关键词】无效撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定新证据缺席判决维持原判发回重审强制执行折价

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。

【本院认为】本院认为，瑞隆公司与孙志敬签订“塞纳银河小区团购协议书”后，瑞隆公司至今仍未取得案涉商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人之间签订的团购协议书无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案因瑞隆公司未取得预售许可证而导致合同无效因此瑞隆公司应当返还孙志敬购房款并赔偿相应损失。一审法院在确认孙志敬与瑞隆公司签订的“塞纳银河小区团购协议书”无效的情况下，判决由瑞隆公司返还孙志敬购房款500000元并支付资金占有使用费27000元，同时由吕东对上述债务承担连带给付责任并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定，判决如下：

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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人葫芦岛市瑞隆房本判决为终审判决。地产开发有限公司和上诉人吕东各承担237.5元。

【更新时间】2022-09-21 22:47:59

【一审法院查明】一审法院认定事实，2020年1月21日，孙志敬(乙方、买受人)与瑞隆公司(甲方、出卖方)签订“塞纳银河小区团购协议书”一份，在协议中约定孙志敬购买楼房一套(坐落于塞纳银河小区1号楼2单元601室，建筑面积为118平方米)，房屋单价5200元/平方米，房屋总价款为613600元，付款方式为2020年1月21日前付首付款500000元，剩余房款113600元在入住之前付清。小区正式开工时间为2020年4月1日，楼本体竣工时间为2020年11月30日，入住时间为2021年8月1日，还约定“甲方除不可抗力因素外，逾期未履行约定的入住时间，每日向乙方支付已交款总额的万分之一的违约金”等内容。合同签订当日，孙志敬按照合同约定向吕东账户转账500000元，瑞隆公司为孙志敬出具收款收据一份。一审法院另查明，瑞隆公司至今尚未取得案涉楼盘塞纳银河小区的商品房预售许可证。

【一审法院认为】一审法院认为，首先，关于孙志敬要求解除双方之间签订的“塞纳银河小区团购协议书”的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，瑞隆公司在与孙志敬签订“塞纳银河小区团购协议书”后，至今仍未取得案涉商品房预售许可证明，故孙志敬、瑞隆公司之间签订的“塞纳银河小区团购协议书”无效；其次，“塞纳银河小区团购协议书”无效后的责任承担问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案因瑞隆公司未取得预售许可证而导致合同无效，故瑞隆公司应当返

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还孙志敬购房款并赔偿相应损失。孙志敬主张按照认购书约定的“每日支付已交款总额的万分之一”支付违约金，因双方签订的合同无效，溯及既往，合同自成立时就无效，故不应适用双方之间约定的合同违约条款。孙志敬未举证证明因合同无效所造成的经济损失数额，故一审法院酌情按照中国人民银行贷款基准利率计算资金占有使用费，即自交款之日(2020年1月21日)起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，该数额高于孙志敬主张的27000元，故以孙志敬主张的数额为限。再者，关于吕东是否承担责任的问题。孙志敬主张其将房屋首付款汇至瑞隆公司法定代表人吕东的个人账户，公司与法定代表人存在财务混同情形。经查，瑞隆公司系一人有限责任公司，吕东为唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“。公司股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益…”《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，吕东未对该款为何汇入其个人账户作出合理解释，也未对该笔款项的去向作出说明，故孙志敬要求吕东承担连带责任，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告孙志敬与被告葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司于2020年1月21日签订的“塞纳银河小区团购协议书”无效；二、被告葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙志敬购房款500000元并支付资金占有使用费27000元；三、被告吕东对上述债务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元，原告已预交，由二被告共同负担，二被告于本判决生效之日起七日内向葫芦岛市龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交款9070元，应予退还。

【二审上诉人诉称】上诉人瑞隆公司、吕东的上诉请求：1.请求改判上诉人不承担资金占有

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使用费27000元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人对一审判决认定事实无异议，对一审法院判决返还房款50万元也没有异议。但是一审法院认定合同无效，上诉人认为应该按原额退还被上诉人房款，不应承担资金占用费27000元。

葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司、吕东等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省葫芦岛市中级人民法院

民事判决书

(2022)辽14民终1405号

当事人上诉人(原审被告)：葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司。住所地：葫芦岛市龙港区碧波花园N号门市。

法定代表人：吕东，该公司董事长。

上诉人(原审被告)：吕东。

二上诉人共同委托诉讼代理人：费福廷，辽宁一鸣律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：周敬东。

被上诉人(原审原告)：孙志敬。

审理经过上诉人葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司(以下简称瑞隆公司)、吕东因与被上诉人孙志敬商品房销售合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院(2021)辽1403民初3131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人瑞隆公司、吕东的共同委托诉讼代理人周敬东，被上诉人孙志敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人瑞隆公司、吕东的上诉请求：1.请求改判上诉人不承担资

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金占有使用费27000元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人对一审判决认定事实无异议，对一审法院判决返还房款50万元也没有异议。但是一审法院认定合同无效，上诉人认为应该按原额退还被上诉人房款，不应承担资金占用费27000元。

二审被上诉人辩称被上诉人孙志敬辩称，我完全赞同一审判决，要求维持原判。

原告诉称孙志敬向一审法院起诉称，1.请求依法判令解除《塞纳银河小区团购协议书》，返还孙志敬首付款及承担违约金共计527000元；2.诉讼费全部由瑞隆公司承担。2021年8月7日孙志敬向一审法院递交追加被告申请，请求追加吕东为被告参加诉讼，并要求判决吕东对其公司债务承担连带责任。

一审法院查明一审法院认定事实，2020年1月21日，孙志敬(乙方、买受人)与瑞隆公司(甲方、出卖方)签订“塞纳银河小区团购协议书”一份，在协议中约定孙志敬购买楼房一套(坐落于塞纳银河小区1号楼2单元601室，建筑面积为118平方米)，房屋单价5200元/平方米，房屋总价款为613600元，付款方式为2020年1月21日前付首付款500000元，剩余房款113600元在入住之前付清。小区正式开工时间为2020年4月1日，楼本体竣工时间为2020年11月30日，入住时间为2021年8月1日，还约定“甲方除不可抗力因素外，逾期未履行约定的入住时间，每日向乙方支付已交款总额的万分之一的违约金”等内容。合同签订当日，孙志敬按照合同约定向吕东账户转账500000元，瑞隆公司为孙志敬出具收款收据一份。一审法院另查明，瑞隆公司至今尚未取得案涉楼盘塞纳银河小区的商品房预售许可证。

一审法院认为一审法院认为，首先，关于孙志敬要求解除双方之间签订的“塞纳银河小区团购协议书”的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，瑞隆公司在与孙志敬签订“塞纳银河小区团购协议书”后，至今

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仍未取得案涉商品房预售许可证明，故孙志敬、瑞隆公司之间签订的“塞纳银河小区团购协议书”无效；其次，“塞纳银河小区团购协议书”无效后的责任承担问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案因瑞隆公司未取得预售许可证而导致合同无效，故瑞隆公司应当返还孙志敬购房款并赔偿相应损失。孙志敬主张按照认购书约定的“每日支付已交款总额的万分之一”支付违约金，因双方签订的合同无效，溯及既往，合同自成立时就无效，故不应适用双方之间约定的合同违约条款。孙志敬未举证证明因合同无效所造成的经济损失数额，故一审法院酌情按照中国人民银行贷款基准利率计算资金占有使用费，即自交款之日(2020年1月21日)起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，该数额高于孙志敬主张的27000元，故以孙志敬主张的数额为限。再者，关于吕东是否承担责任的问题。孙志敬主张其将房屋首付款汇至瑞隆公司法定代表人吕东的个人账户，公司与法定代表人存在财务混同情形。经查，瑞隆公司系一人有限责任公司，吕东为唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“。公司股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益…”《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，吕东未对该款为何汇入其个人账户作出合理解释，也未对该笔款项的去向作出说明，故孙志敬要求吕东承担连带责任，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，

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判决：一、原告孙志敬与被告葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司于2020年1月21日签订的“塞纳银河小区团购协议书”无效；二、被告葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙志敬购房款500000元并支付资金占有使用费27000元；三、被告吕东对上述债务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元，原告已预交，由二被告共同负担，二被告于本判决生效之日起七日内向葫芦岛市龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交款9070元，应予退还。

本院查明二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。

本院认为本院认为，瑞隆公司与孙志敬签订“塞纳银河小区团购协议书”后，瑞隆公司至今仍未取得案涉商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人之间签订的团购协议书无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案因瑞隆公司未取得预售许可证而导致合同无效,因此瑞隆公司应当返还孙志敬购房款并赔偿相应损失。一审法院在确认孙志敬与瑞隆公司签订的“塞纳银河小区团购协议书”无效的情况下，判决由瑞隆公司返还孙志敬购房款500000元并支付资金占有使用费27000元，同时由吕东对上述债务承担连带给付责任并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定，判决如下：

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裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费475元，由上诉人葫芦岛市瑞隆房地产开发有限公司和上诉人吕东各承担237.5元。

本判决为终审判决。

落款

审判长袁晓芳

审判员郭逸群

审判员刘亚伟

二〇二二年六月一日

书记员葛媛媛

附法律依据本判决书援引的相关法律条款：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：