物业管理服务费报价及测算

2023年12月24日发(作者：日本凌志suv汽车价格及图片)

物业管理服务费报价及测算

概述：

基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。

第一节 经费测算的原则及说明

一、 测算的依据

(一) 南京市政府相关物业管理法律、法规；

(二) “南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）；

(三) “南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；

(四) 江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。

二、 经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三) 物业管理分项服务分项收费的原则

按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同

的服务内容，确定不同的服务费用标准。

分阶段测算原则 )四(

考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。

(五) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：

管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、 测算的有关说明

(一) 按功能物业功能管理的原则；

(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。

(三) 有关费用的说明

1、 人员工资标准

根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：

序职月年

36,0001经3,000

26,400 2,200 2 经理助理

21,120 1,760 客户服务中心主管3

21,120 4 安全事务部主管1,760

21,120 1,760 5 工程维修部主管

21,120 环境管理部主管 1,760 6

19,200 7 1,600 强电工程师

19,200 8 智能化工程师1,600

15,600 9 客户服务助理1,300

12,000

1,000

财务收款文员10

11 公寓酒店式管家 1,300 15,600

15,600

12,000

12,000

10,800

9,000

10,800

15,600

6,000

9,600

12 写字楼客户管理服务员 1,300

13 住宅管家

14 商业管理服务员

15 安全领班

16 安全员

17 维护工 运行值班/

18 技工

19 清洁工

20 绿化工

1,000

1,000

900

750

900

1,300

500

800

公用水电费 2、本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。

3、 住宅电梯使用费

住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。

4、 物资装备的摊销

物资装备全部按3年摊销。

5、 开办费摊销

根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3年，因此开办费的摊销期限为3年。

6、 不可预见费

根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。

7、 管理者酬金

15%—8依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的．

提取管理者酬金，本标书实际按5—8%。

8、 本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。

第二节 经费测算

一、 经费测算总表（单位：人民币元）

序号

1

2

3

详见人工费测算明细表人工成本

详见办公费测算明细表 行政办公费

设备设施维护费 详见维护费测算明细表

4 5 清洁费 详见清洁费测算明细表详见绿化费测算明细表 绿化费

51,300.00 7,806.50 149,576.00 53,396.00

7,806.50 15,613.00

13,000.00 271,007.36 21,700.00

68,660.00

286,803.60

目 测算依据项 第一年支出 第一期 第二、三年支出 第二期

442,950.30

1,250,907.60

128,040.00 84,020.00

6

7

详见保安费测算明细表保安费

详见开办费测算明细表开办费摊销

3,000.00

64,034.50

494,604.60 7,419.07

1.50%

25,101.18 8% 5—

29,308.14 5.56%

3,000.00 6,000.00

128,069.00 64,034.50

676,907.30

1,949,212.96 10,153.61

29,238.19

158,276.09 34,353.05

118,802.03 40,110.62

8 小计 1—7）项×（不可预见费

9 （1 —8）项×管理者酬金

10 营业税金及附加 （1—9）项×

总计 556,432.99 761,524.58 2,255,529.27

备注： 1、第一年人工成本按照进场时间不同，分两部分测算；

2、第一年行政办公费用按照进场时间不同，分两部分测算；

3、管理者酬金第一年按5%测算，第二、第三年按8%测算。

4、第一年设备设施维护费只包含了室内照明光源的更换和设备维修零星材料费。

二、 经费测算明细表及其说明

某某国际广场项目预计分两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2012年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在2013年4月30日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造 成的费用差异，经费测算具体如下：

(一) 人工成本

1、 第一年人工成本（2012年11月1日—2013年4月30日）

1）第一年一期人工成本

序

号

项目 人数 月薪 时间 计算方法 一期费用

1 工资

经理(1)

(2)

经理助理

(3)

客户服务主管

(4)

安全事务主管

(5)

工程维修主管

(6)

环境管理主管(7)

强电工程师

(8)

智能化工程师

客户服务助理(9)

(10)

财务收款文员

(11)

公寓酒店式管

1 3000 6 人数1

2200 0 人数

18,000.00

00,000.00

x 月薪 x 时间 时间

x x 月薪

1 人数1760 6 x x 月薪 时间 10,560.00

人数1 6 1760 x x 月薪 时间 10,560.00

人数1 6 1760 x 月薪 x 时间 10,560.00

人数1760 1 0 1 人数0

x 月薪 x 时间 时间

x x 月薪

00,000.00

00,000.00

1600 人数1 0 月薪 x x 时间 00,000.00

1300 人数1 0 x x 月薪 时间 00,000.00

1000 人数0 1 x x 月薪 时间 00,000.00

0 人数1300 4 x 月薪 x 时间 00,000.00

家

写(12)

服务员

(13)

住宅管家

1 x 时间 00,000.00 1000 (14) 商业管理服务员0 人数 x 月薪

3 月薪人数900 x 6 x 时间 16,200.00 安全领班 (15)

12 (16) 安全员54,000.00 x x 人数 月薪6 750 时间

19 人数(17) 00,000.00 安全员 月薪0 750 x 时间 x

5

6 x 900 月薪 x 时间27,000.00 维护工/运行值班(18) 人数

1 7,800.00 时间月薪 人数x 6 x 1300 (19) 技工

10 清洁工 x x 人数 500 月薪 时间(20) 30,000.00

6

1 00,000 时间 800 月薪 人数x x (21) 绿化工 198,480.00

三费一金2

23,817.60 x 12% 工资总额 (1) 职工福利费

3,969.60 x 2% 工资总额工会费(2)

47,635.20 (3) 社会保险费x 24% 工资总额

2,977.20 教育基金x 1.5% 工资总额 (4)

9,924.00 医疗保险 (5) x 5%

工资总额88,323.60 小计

286,803.6

合计3

人数1000 6 1 x 月薪 x 时间 6,000.00

字楼客户管理 1

6 人数1300

x x 月薪

时间 7,800.00

2）第一年二期人工成本

日）月31日~2013年10（2013年5月1序

号1

(1)

(2)

经理助理 1 2200

经理 1 3000

项目 人数工资

月薪

计算方法 月支出

年支出

人数 x 月薪

人数 x 月薪

3,000.00

18,000.00

2,200.00

13,200.00

(4)

(5)

(6)

(3)

(7)

(8)

(9)

(10)

客户服务主管

安全事务主管

工程维修主管

环境管理主管

强电工程师

智能化工程师

客户服务助理

财务收款文员

公寓酒店式管

家

写字楼客户管理住宅管家

商业管理服务

员

安全领班

21 安全员

运行值班/维护

工

技工

14 清洁工

绿化工

1

1

1

1

1

1

1

1

1760

1760

1760

1760

1600

1600

1300

1000

月薪 x 人数

人数 x 月薪

人数 x 月薪

月薪人数 x

x 人数 月薪

人数x 月薪

月薪人数 x

月薪 人数x

1,760.00

10,560.00

1,760.00

10,560.00

1,760.00

10,560.00

1,760.00

10,560.00

0,000.00

0,000.00

0,000.00

0,000.00

0,000.00 0,000.00

1,000.00

6,000.00

(11)

(1(13

2

1

1

1300

1300

1000

x 人数 月薪

人数x 月薪

x 人数 月薪

2,600.00

15,600.00

7,800.00

1,300.00

1000.00 6,000.00

2) 服务员

(14)

(15)

(16)

0

3

1000

900

750

月薪 人数x

x 人数 月薪

x 人数15,750.00

月薪

0,000.00

0,000.00

2,700.00

16,200.00

94,500.00

6

1

(17)

(18

(19)

(20)

900

1300

500

800

x 人数 月薪

人数x 月薪

月薪x 人数

人数月薪x

5,400.00

32400.00

1,300.00

7,800.00

42,000.00 7,000.00

4,800.00 800.00

1

(22)

81 小计

工资总额

工资总额

工资总额

工资总额

工资总额

51,090.00

306,540.00

x 12%

x 2%

x 24% 12,261.60

x 5%

x 1.5%

22,735.05

6,130.80 36,784.80

1,021.80

6,130.80

73,569.60

15,327.00 2,554.50

4,598.10 766.35

136,410.3

2 三费一金

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

小计

教育基金

医疗保险

社会保险费

工会费

职工福利费

合计 73,825.05 442,950.30

2、 第二、三年人工成本

日后）月1（2013年11序

号

1 工资

(1)

(2)

(4)

(5)

(6)

(3)

(7)

(8)

智能化工程师

1 1600 人数 x 月薪 1,600.00

客户服务主管

安全事务主管

工程维修主管

环境管理主管

强电工程师 1 1600 人数 x 月薪

1 1760 x 月薪 人数

1 1760 月薪x 人数

1 1760 月薪人数 x

1 1760 人数 x 月薪

经理助理 1 2200 人数 x 月薪

经理

项目 人数

1

月薪 计算方法 月支出 年支出

3000

人数 x 月薪

3,000.00

36,000.00

2,200.00

26,400.00

1,760.00

21,120.00

1,760.00

21,120.00

1,760.00

21,120.00

1,760.00

21,120.00

0,000.00

00,000.00

19,200.00

(9)

(1(1(1(13

(1(15)

(16)

(1(18

(19)

(20)

(22)

客户服务助理

财务收款文公寓酒店式管写字楼客户管住宅管家

商业管理服务

安全领班

安全员

运行值班/维技工

清洁工

绿化工

小计

1

1

4

1

1

1

4

1300

1000

1300

1300

1000

1000

900

月薪人数 x

x 人数 月薪

人数x 月薪

人数 x 月薪

月薪 人数x

x 人数 月薪

月薪 人数x

x 人数 月薪

月薪 人数x

x 人数 月薪

月薪x 人数

x 人数月薪

x 12% 工资总额

x 2% 工资总额

x 24% 工资总额

x 5% 工资总额

x 1.5%

工资总额

1,300.00 15,600.00

1,000.00

12,000.00

5,200.00 62,400.00

1,300.00

1000.00

15,600.00

12,000.00

0) 员

1) 家

2) 理服务员

1,000.00

12,000.00

3,600.00

43,200.00

22,500.00 270,000.00

9,000.00

108,000.00

31,200.00

4) 员

30 750

10 900

2 1300

7) 护工

2,600.00

9,000.00 108,000.00

800.00

72,140.00

8,656.80

1,442.80

17,313.60

3,607.00

1,082.10

32,102.30

104,242.30

1,250,907.60

9,600.00

865,680.00

103,881.60

17,313.60

207,763.20

43,284.00

12,985.20

385,227.60

18 500

1 800

81

2 三费一金

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

3

小计 合计

教育基金

医疗保险

社会保险费

工会费

职工福利费

(二) 行政办公费

1、 第一年第一期行政办公费

日）304月月1日—2013年（2012年11

序项目

号

1 办公用品、低值易耗品

(1)

(2)

合计

4

2

4 6

部 x 6 200 数量

部6 200

数量 x

数量 x 6 50 部

部

合计市内交 综

间单价 x

时

移动电话

经理、经理助理

主管 小计

单价 x 时间

单价 x 时间

9,900.00

2 通讯费用

(1)

(2)

3,600.00

1,200.00

4,800.00

合测算

9,600.00

4,800.00

4 员工宿舍租金及水电费

5 员工培训费

6 业务费

7 书报资料费

56

人6 10 x 数量

价单 2000 6

单价 6 200

3 套 6 600 数量 x 单价 x 时间

单价 x 时间

x 时间

时 x 间

12,000.00

1,200.00

10,800.00

3,360.00

3 通费用

固定电话

4,800.00

管理人员

操作人员

小计

低值易耗品

9

47

56

数量 x 人 20 6

10 6 数量 x 人

人

综

单价 x 时间

x 时间 单价

测算 合

3,900.00

6,000.00

1,080.00

2,820.00

办公用品

数量 单单价 时间 计算 方法

位

年支出

8

10

差旅费 入伙 小计

250

2000 6

价单20 份

时间 x

12,000.00

5,000.00

68,660.00

9 资料费

2、 第一年第二期行政办公费

日）月30日—2013年102013（年5月1

序 项目

号

1 办公用品、低值易耗品

(1)

(2)

2 合计 通讯费用

(1) 固定电话

(2) 移动电话

3

4

经理、经理助理

主管

小计

合计

市内交通费用

员工宿舍租金及水电费

200

2 部

4 部

6 部

200

x 数量 x 6 单价

量 x 单价 x 6

数

50 x 单价 x 6 数量

合 测算综

数量 x 单6 价

14,760.00

4,800.00

时间

2,400.00 间

时

1,200.00 时间

4,800.00

9,600.00

4,800.00

时间

管理人员

操作人员

小计

低值易耗品

15

66

81

20 人 6

人 10 6

人

x 量数 x

单价时

时价 x 数量单 x

算测合综

3,960.00

间

5,760.00

9,000.00

间 1,800.00

办公用品

数量 单位 单价 时间 计算方法 年支出

4 部

3 套 600

x

5

6

员工培训费

业务费

81 人

2000

7

8

9

书报资料费

差旅费

入住资料费

700

10 小计

份

200

2000

20

间单价 x 6 时

时间价单6 x

10 x 数量6 x 单价

单价 x 时间6

10,800.00

4,860.00 时间

12,000.00

1,200.00

12,000.00

14,000.00

84,020.00

3、 第二、三年行政办公费（2013年11月1日后）

序号

1 办公用品、低值易耗品

数

项目 量

单

单

时

计算方法

年费用

位 价 间

人

人

人

数量

数量

x 单价 x 时间

x 单价 x 时间

综合测算

3,600.00

7,920.00

11,520.00

22,800.00

(1) 办公用品

管理人员 15

操作人员 66

小计 81

20 12

10 12

(2) 低值易耗品

合计 34,320.00

2 通讯费用

部 150 12 数量4 7,200.00

x 单价 x (1) 固定电话 时间

(2) 移动电话

部 200 12 数量 x 单价4,800.00 2 x 时间 经理、副经理12 数量 x 单价 2,400.00 4

x 部 时间 主管50

6 7,200.00 部 小计

合计 14,400.00

市内交通费用 3 综合测算 7,200.00

3 4 员工宿舍租金及水电费套 600 12 数量 x 21,600.00 单价 x 时间

12 数量 x 员工培训费5 9,720.00 单价 x 时间 人81 10

单价 x 24,000.00 时间 业务费6 2000 12

12

200 时间x 单价 书报资料费7 2,400.00

8

差旅费

小计 128,040.00

2000 12 单价 x 时间 24,000.00

(三) 设备/设施维保费

1、 第一年第一期设备/设施维护费（

日）304月月1日—2013年2012年11序计算方法及其有保养期

数量项目 单位 单价

维保费支出

关说明

号 （月

）

1

设备维修零星材料费2

不可预见费 4% 6

6

综合测算 12,000.00

1,000.00

3

合计

13,000.00

2、 第一年第二期设备/设施维护费

日）月30日—2013年10（2013年5月1序单保养期计算方法及其单

号 项目 数量 位 价

（月）

1

公共照明灯具维护

2

标识牌、围栏

3

墙面维护、地面材料更换

4

公用本体刷漆用工用料

5

路牙路面日常 6 综合测算 4,000.00

6 综合测算 2,000.00

6 综合测算 2,000.00

6 综合测算 1,200.00

6 综合测算 7,500.00

有关说明 维保费支出

维护

6

园林景观日常维护

合计 21,700.00

6 综合测算 5,000.00

3、 第二、三年设备/设施维护费

)1日以后年11月(2013保养

计算方法及其序数量 单位 项目单价 期维保费支出 有关说明 号（月）

12 综合测算 25,000.00 1 公共照明灯具维护

2 标识牌、围栏

墙面维护、地面材料更

换

公用本体刷漆用工用

料

路牙路面日常维护

园林景观日常维护

合计

电梯维保费

12 2,400.00

3

12

4,000.00

4

5

6

7

12

12

12

4,000.00

8,000.00

10,000.00

53,400.00

(1) 电梯 （34层/站） 4 台

800

（24层/站） (2) 电梯 4 台

680

数量 x 4 单价 (3) 电梯 （20层） 台 620 12 住宅住户分摊

14,400.00 3 数量 (4) 电梯 （3层） x 台 单价400 12

合计 15

85,440.00

单价12 数量 x 32,640.00

12 数量 x 单价 38,400.00

8 强电系统维护费

(1)

保养期2,000.00 综合 ` ） 配电箱维护 测算2（

合计

9 小型中央空调维护费

给排水系统维护费10

台 3

60

12

x

数量 x 单价

保养期

x

x 单价数量

保养期

9,200.00

2,160.00

高低压供电系统 30 20 屏 12 x

单价 数量 x 7,200.00

28 (1) 生活水泵维护费

（2）污水泵 37

台

台

20

15

12

12

6,720.00

6,660.00

2,000.00

2,000.00 综合测算 给水水管维护费(2)

综合测算 排水水管维护费(3)

消防水系统维保费(4)

x

x 单价 数量

480.00 台 消防水泵 2 20 12 保养期

x

单价 数量 x 480.00 12 2

台 20 喷淋泵 保养期

c x

单价 数量 x 约4,800.00 消防栓2 200 套12 保养期

x

数量 x 单价

约200 2

套 消防箱4,800.00

12

保养期

年维修率 x 数量

喷淋系统（年维修率12 x 单价 x 约2000 只 保养2 480.00

a

b

d

e

1%） 期11,040.00 小计

x

数量 x 单价2,520.00 30 7 (5) 消防卷帘门系统 个12 保养期30,940.00

合计 11 消防系统维保费

包括年20,000.00 (1) 消防主机维保费 综合测算 检1,000.00 综合测算气体灭火系统维保费(2)

21,000.00

合计

弱电系统维护费12

1,800.00

综合测算 消防弱电系统维护费(1)

(2) 控制中心维护费

综合测算

综合测算

综合测算

综合测算

综合测算

综合测算

x

数量x 单价

保养期

x

单价 数量 x

保养期

x

数量x 单价

保养期

(4) 地下室 合计 8700

73700

14 设备维修零星材料费

合计

15 4% 不可预见费

16 总计

10423.36

271,007.36

。。（ 1+2+3+。+14）

综合测算

24,000.00

260,584.00

㎡

㎡

0.01 1 2 1,044.00

8,844.00

5,000.00

6,000.00

2,000.00

1,200.00

3,600.00

6,000.00

25,600.00

2,700.00

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费

(6) IC卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

合计 建筑本体维修13 费

(1) 写字楼 22500

㎡ 0.01 12

29000

0.01

12

3,480.00 (2) 酒店公寓 ㎡

13500

1620.00 (3) 住宅 ㎡ 0.01 12

(四) 清洁费

1、 第一年第一期清洁费

日）月302013年4（2012年11月1日—序单时间

号

1

2 消杀费

项目

工具/材料费 见工具/

数量

材料测算表

单价

8,050.00

500.00

计算方法

6 单价 x 时间

金额

48,300.00

位

（月）

单价 x 时间6 3,000.00

合计

51,300.00

2、 第一年第二期清洁费

日）月10301日—2013年（2013年5月

序 项目

号1

2

3

560 m消防水池 写1×3× 次

次 字楼生活水箱100 m 13

住宅生活水箱60 m

小计 合计

消杀费 水池清洗费 500.00

2.6

4.00

4.00

1,456.00

400.00

240.00

2,096.00

53,396.00

单价6 x 时 间 3,000.00

工具/材料费 见工具

数量

/材料测算表

单位 单价 时间计算方

8,050.00

法 金额

间

48,300.00

（月）单6 价

x 时

1×3 次

3、 第二、三年清洁费

日以后）1年11月（2013

序 项目

计

月支出 年支出

号 算方法

1

工具/材料费

见附表：工具

/材料测算表

8,050.00

96,600.00

3

外墙清洗费

公寓(年清洗两次)

12000m

×1.02

1.0×2

×1.02

×2.63

×4.003×4.003

×4.003

×2

2,000.00

24,000.00

写字楼(年清洗两次) 5800

m

×2 966.67 11,600.00

住宅(年清洗一次) 6800

m

1 × 566.66 6,800.00

合计

消防水池

560

m

3,533.33 42,400.00

1,456.00 4 水池清洗费 1 × 121.33

公寓生活水箱 写字楼生活水箱

80

m100

m

×2

×2

53.33 66.67 640.00

800.00

5

住宅生活水箱 合计

化粪池清理费

60

m

每一年清理一次

2 ×

40.00 281.33 480.00

3,376.00

100.00 1,200.00

6

消杀费

总计

综合测算

500.00

12,464.66

6,000.00

149,576.00

附表：清洁工具材料费详表

名称 数量

单位

单价（元）

不锈钢油 0.5 卡

总额

用途

134.00

不锈钢保养67.00

拖地用169.00 26 6.50 拖把 个

除四害600.00 1 批消杀药品

消毒、清洁桶 25.00 漂白水 1 25.00

洗地起蜡65.00 起渍水 卡 325.00 5

洗地清洁360.00 剂清能洁消毒 45.00 8 卡全玻璃清洗100.00 2 玻璃水 卡 50.00

多种表面除渍支2 30.00 洁而亮 15.00

清洗地面100.00 块 2 50.00 黑垫

抛光地面 100.00 块2 50.00 红垫地面推尘用75.00 75.00 加伦 1 静电吸尘精金属表面处理 58.00 支金属光亮剂 1 58.00

洗手间用50.00 10.00 瓶空气清新剂 5

小便池用香球120.00 只 0.50 240

地面打蜡760.00 2 特光面蜡 箱380.00

洗手用 桶1 200.00

200.00 洗手液 大理石晶面地面380.00 380.00

桶6kg/1

K2

晶面处理垫

洁厕灵

去污粉

避风垃圾铲

大卷纸

108 卷 1,080.00 10.00 洗手间用纸

2 个 80.00 160.00 外围用

1 50.00 箱

5 40.00 桶

K3 1 6kg/5 桶 480.00 50.00 块 480.00 大理石晶面地面250.00 大理石晶面地面

200.00 洗手间清洗用

50.00 除渍

胶手套

40 毛巾

20

厕刷 13

4 街扫

20

3360

500

刀片4 10

26

26

13

条 2.80

付 3.50

7.00 把

15.00 把

1.00 个

0.30 1,008.00 只

只 0.05

2.00 合 9.00 支

5.00 把

3.50 把

15.00 个

112.00

70.00

91.00

60.00

20.00

25.00

8.00

90.00

130.00

91.00

195.00

钢丝球

大垃圾袋

小垃圾袋

鸡毛杆

胶扫把

胶地刷

大红桶

7.00 13 小红桶 个 91.00

百洁布1.00 块 20 20.00

铁箕

24地抹布寸

厕泵

24地抹杆寸

合计

2

3

6

3

个

块

个

套

15.00

30.00

5.00

50.00

30.00

90.00

30.00

150.00

8,050.00

(五) 绿化费

序保养期项目 数量 单位 单号

1 绿地养护费用

花木租摆2

（年） 计算方法 金额

价

1

数量 x 单价

期

综合测算

x 保养

13,513.50

2,100.00

3861 3.5 平米

合计

15,613.50

(六) 保安费

序号．

日常耗材、装备保养

项目

计算方法 月支出

年支出

综合测算 500.00 6,000.00

(七) 开办费摊销

项 目 合计(元

) 计算方法 月支出 年支出 备注

筹备期人工费用

62,713.00

按三年摊销

1,742.03

20,904.33 见附表一

见附表二

固定资产

241,284.00

80,210.00

按三年摊销

按三年摊销

6702.33

2228

80,428.00

见附表三

服装费

合计

26,736.67 ．05

384,207.00

10,672.36 128,069.00

附表一、筹备期人工费用

序

项目 号 人数 月薪 时间

计算方法 费用合计

1 工资

(1) 经理

(2) 经理助理

1

1

3000 3

2200 0

1760 1

1760 2

9,000.00

0,000.00

1,760.00

3,520.00

人数 x 月薪 x 时间

人数 x 月薪 x 时间

人数 x 月薪 x 时间

x 月薪人数 x 时间

(3) 客户服务主管 1

(4) 安全事务主管 1

(6) 环境管理主管

(7) 强电工程师

(8) 智能化工程师

0

1

1

1760 2

1760 1

1600 0

0 1300

0 1000

3,520.00

0,000.00

0.00

0,000.00

0.00

0.00

工程维修主管(5) 1 月薪人数 x 时间 x

人数 x 月薪 x 时间

人数x 月薪

人数 x 月薪 x 时间

人数 x 月薪 x 时间

x 月薪人数 时间 x

时间 x

客户服务助理(9) 1

(10) 财务收款文员

1

0.00 月薪 x 1300 时间4

公寓酒店式管家(11) 0 人数 x

写字楼客户管理(12) x 时间 1300 1,300.00 1

1 人数 x 月薪

(13)

(14)

(15)

3 安全领班900 1

1 商业管理服务员1000 0

服务员 住宅管家1000 1 1 月薪人数

x

x 人数

月薪

月薪 人数x

时间 2,700.00 x

时间 0.00 x

1,000.00 x 时间

12 人数 安全员9,000.00 x x 月薪750 1 时间(16)

19 安全员时间 月薪 人数x x (17) 0.00 750 0

5

时间x x 人数 月薪 维护工/9,000.00 900 2 运行值班(18)

1 x 月薪x 人数 (19) 2,600.00 时间1300 2 技工12

清洁工(20) 0.00

时间x 月薪x 人数0

500

(21) 绿化工 1 800 0 人数 x 月薪 x 时间 0.00

43,400.00

2 三费一金

(1) 职工福利费

(2) 工会费

(3) 社会保险费

(4) 教育基金

医疗保险(5)

小计

3 合计

x 12% 工资总额x 2% 工资总额

5,208.00

868.00

10,416.00

2,170.00

19,313.00

62,713.00

工资总额 x 24% 工资

x 5% 工资总额

总额x 1.5% 651.00

附表二、固定资产

项 目 合计(元)

计算方法 月支出 年支出

22818.67 68,456.00 1901.56 办公用设备 按三年摊销

安保、消防工具

16,476.00

按三年摊销

457.67

5492.00

工程维修设备

23,732.00

按三年摊销

659.22

7910.66

清洁、绿化

132,620.00

按三年摊销

3683.89

44206.67

设备

合计 241,284.00

6702.33 80428.00

附表三、服装费

员工

装（

冬、

季装）

保安大衣 工程人员

绿化保洁

夏两

含保安 34 3 280 28,560.00 9,520.00 3年3套

项目

管理人员服

人数

15 2 450 13,500.00 4,500.00 3年2套

数量 单价 总价 年服装费支出 备注

34

13

250

200

5,666.67 17,000.00

97,50.00 3,250.00

3年1套3年3套 1 3 500

合计

19 3

11,400.00 3,800.00 3年3套

80,210.00

26,736.67

第三节 费用测算分析

一、 管理费报价

我们以某某国际广场的物业管理采用的优质低价，用以支定收的方法进行综合比较，既为开发商考虑前期住宅的销售，又考虑各种物业对资源的占用，以招商局物业二十年对物业管理行业的精心管理服务积累的经验，全面测算某某国际广场的物业管理费。某某国际广场的物业管理服务费报价具体如下：

住宅： 0.80元/㎡.月（不含电梯使用费）；

4.50写字楼：元/㎡ .月；

2.60酒店式公寓： 元/㎡.月；

商业： 1.50元/㎡.月。

二、 管理服务费用比例简表

序 项目

号

管理人员人工成本

1

2 行政办公费

设备设施维护费

3

4 清洁费（含清洁人工费）

绿化费（含绿化人工费）

29,485.00

年费用（元） 占总额百分比%

567,364.80

128,040.00

271,007.36

25.15%

5.68%

336,154.40

12.02%

14.90%

5

6 保安费（含保安人工费）

489,092.40

1.31%

21.68%

开办费摊销128,069.00

5.68%

7

小计

1,949,212.96

29,238.19

1.30% 不可预见费（8 1.50% ）项×71—8% 8—管理者酬金（

9 营业税金及附加（10

合计

三、 财务收支情况分析表（单位：万元）

收

入

第一年经济指标

第一期

总收入43.12

、管理费收入138.42

2、停车场收入6.28

总支出55.64

1、人工费用12.68

2、办公费用6.87

2,255,529.27

1）项×

5.56% 1—）项×9

158,276.09

7.02%

118,802.03

5.27%

100%

第二年

第二期

85.44 225.72

74.98 202.38

10.46 21.43

76.15 225.55

56.74 18.48

12.80 8.40

第三年

229.16

204.48

26.78

225.55

56.74

12.80

支

出

设施维护费3、设备1.30

、清洁费（含清洁人工费）49.47

5、绿化费（含绿化人工费）0.78

6、保安费（含保安人工费）11.97

、开办费摊销76.40

27.10 2.17

33.61 12.93

1.47

48.91 17.83

12.81 6.40

27.10

33.61

2.95 2.95

48.91

12.81

8、不可预见费2.92 2.92 1.02 0.74

9、管理者酬金15.83 15.83 3.44 2.51

10、营业税金及附加11.88 11.88 4.01

2.93

年收支盈余3.61

0.17

-3.23

三年收支累计盈余0.55

收入见附表一、表二。 附表一：收入测算表收费 入住计算方式 项目收费期间 )

(m面积

2 率) 标准(元面积×收费标准×51,840.00 第一期80%

入住率×6个月

住宅0.8

13500

面积×收费标准×100%

第二期 64,800.00

个月6入住率×．

第二年第三年 面积×收费标准×100% 129,600.0入住率×12 0 个月129,600.00

100% 面积×收费标准×6个月入住率×

写字楼

第一期 55% 面积×收费标准×个月入住率×6

288,565.20

第二期 70% 面积×收费标准×入住率×6个月

367,264.80

4.5

19432

90% 面积×收费标准×入住率×12

965,381.76 个月

第二年

公寓商业

第一期 0%

第三年 92% 面积×收费标准×

986,368.32

入住率×12面积×收费标准×

个月 0.00

第二期 70% 入住率×0个月面积×收费标准×

286,988.52

819,967.20

个月

2.6

26281 第二年

100% 6个月入住率×面积×收费标准×

入住率×12面积×收费标准×

第三年 100% 12入住率×面积×收费标准×

819,967.20 个月

第一期 40% 6入住率×个月面积17,570.52

×收费标准×

第二期

1.5

4880.7

70% 个月入住率×6面积×收费标准×

第二年

第三年

98%

98%

12入住率×

面积×收费标准×入住率×12

第一期 250/2 35% 车位数×收费标准×使用率×6

第二期250/2

停车

279

场 第二年250/2-45

267,840.00

车位数×收费标准250/2-45 98% 第三年 个月×使用率×12

车位数×收费标准50%

×使用率×6

×使用率×12个月

104,625.00 个月

73,237.50

个月

87,852.60

个月

87,852.60

个月

30,748.41

车位数×收费标准254,448.00 95%

附表二：收入累计

项目管理费收入

200.28 202.38

第一期 第二期35.8

第二年 第三年

74.98

26.78 10.46

停车场收入25.44 7.32

229.16

225.72

合计43.12

85.44

费用构成分析 四、（一） 第一年费用构成

（二）第二年费用构成

五、 收支柱状比较图

六、 方案盈亏分析

(一) 从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。

(二) 从收费标准上，一方面参照南京市政府住宅、写字楼、公寓、商业的指导价；另一方面考虑同等物业档次的收费标准，在此收费基础上，招商局物业将提供优质低价服务。

(三) 招商局物业充分利用在南京的规模优势，减低提取管理者酬金比例(按江苏省物业管理条例规定物业管理企业每年按总支出的8—10%比例提取管理者酬金)，实际第一年按5%、第二、第三年按8%提取管理者酬金,使某某国际广场

的物业管理服务费三年累计处于平衡状态。

七、 节支措施

以减少维修费用支, 减少人为损坏公共设施现象, 强化监督, 严格管理 )一(

出。

(二) 以人为本, 以高素质管理人员为基础, 合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。

(三) 加强管理成本控制, 在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投入。

(四) )加强各类消耗物料的管理和控制, 做到计划采购, 专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；严格控制费用支出, 管理中心一切费用支出实行一支笔审

批。．