2023年12月14日发(作者：奇瑞m1新车多少钱)
2021年02月08日
证券研究报告
资源与环境研究中心
房地产行业研究 买入（维持评级）
行业周报
市场数据(人民币）
市场优化平均市盈率
国金房地产指数
沪深300指数
上证指数
深证成指
中小板综指
51110
18.90
3370
5565
3532
15270
12987
1月销售开门红；深圳发布二手房参考价机制
行业点评
?
房地产： ①2021年1月百强房企销售额亮眼。根据克而瑞，1月百强房企实现销售金额9863亿元， 环比-43%， 同比+71%。1月高增长来源于去年疫情影响下的基数低，预计2021年上半年将延续较好的销售势头。但受制三条红线、贷款集中度管理、以及各地的调控政策约束，下半年的增长或面临压力。②深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，预计未来房价上涨趋缓。该机制是为了促进二手住房市场信息透明，引导市场理性交易和引导商业银行合理发放二手住房贷款。我们认为1）通知中并未提到参考价格的具体使用范围，我们预计或通过银行评估价参照官方参考价格、中介平台发布房源价格时使用参考价等方式影响按揭贷款及交易价格。2）机制生效后将有利于稳定二手房市场价格，房价上涨的传导受到干预后，预计未来将呈现平稳上涨趋势。
非房：①写字楼：高力国际预计，2020年全国甲写整体新增供应量达到360万平方米，较去年同期仅减少21万平方米，全年净吸纳量接近130万平方米，预计2021年主要市场供应量将接近780万平方米，迎来供应高峰。在市场整体供过于求的情况下，我们认为存在两个趋势：1）核心城市也将出现结构分化，核心地段的资产更受青睐；2）以价换量将成为未来两年主题。②长租公寓：2月1日起，深圳、北京、上海相继发文整顿租赁住房市场秩序，均明确提出对租金贷的“约束”。本轮政策出台遵循12月中央经济工作会议精神，我们认为，未来租金涨幅预期下降背景下，叠加杠杆被限制，以及更严厉的资金监管政策，“二房东”模式愈发艰难。长租企业的拿房意愿将下降，行业增长放缓。③精装修：2020年，住宅精装新开盘项目数量325.5万套，同比-0.1%。12月开盘项目规模31.6万套，同比增长18.5%。结构上来看，武汉等受疫情影响较严重的城市同比下滑较大。我们认为，精装渗透率仍然是长期趋势，未来二线和三四线仍有较大空间。
?
国金行业 沪深300
相关报告
1.《上海调控预期中，对全局无影响-上海调控政策点评》，2021.1.22
2.《质疑中始终前行-12月统计局数据点评》，2021.1.19
3.《旗帜鲜明看多2021全年地产股行情-房地产行业年度经营数据点...》，2021.1.10
投资建议
当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司；非房重点推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装。
4.《落实融资供给管理，强化金融机构内在约束-关于房地产贷款集中度...》，2021.1.4
?
5.《存量时代，分化加剧和资源要素溢价-房地产行业2021年策略报...》，2020.12.21
风险提示
?
房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期
赵旭翔
分析师 SAC执业编号：S113
zhaoxuxiang＠
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行业周报
内容目录
数据跟踪 ........................................................................................................4
新房成交 .....................................................................................................4
二手房成交..................................................................................................6
重点城市库存与去化周期.............................................................................9
300城土地市场 .........................................................................................10
涉房贷款 ...................................................................................................12
行业政策 ......................................................................................................13
公司动态 ......................................................................................................13
非房业务 ......................................................................................................15
行业估值 ......................................................................................................16
风险提示 ......................................................................................................16
图表目录
图表1：42城新房成交面积及同比增速 ..........................................................4
图表2：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.......................................4
图表3：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.......................................4
图表4：42城新房成交明细 ............................................................................5
图表5：2020年12月重点城市商品住宅成交量价环比变化 ............................6
图表6：11城二手房成交面积及同比增速（周）.............................................6
图表7：高能级城市二手房成交面积月初至今累计同比 ...................................7
图表8：高能级城市二手房成交面积年初至今累计同比 ...................................7
图表9：11城二手房成交明细（万平米） .......................................................7
图表10：84城二手房销售面积环比（月度） .................................................8
图表11：84城二手房销售面积同比（月度）..................................................8
图表12：84城二手房销售面积累计同比（年度） ..........................................9
图表13：12城商品房库存和去化周期 ............................................................9
图表14：12城按城市能级的库存去化周期 .....................................................9
图表15：12个重点城市商品房库存及去化周期 ............................................10
图表16：11个重点城市商品住宅库存及去化周期.........................................10
图表17：周度300城用地供应建面及同比增速............................................. 11
图表18：年度累计300城住宅类用地供应建面同比增速............................... 11
图表19：周度300城土地成交建面及同比增速............................................. 11
图表20：年度累计300城土地成交建面同比增速 ......................................... 11
图表21：周度300城成交土地楼面均价及同比增速...................................... 11
图表22：年度累计百城住宅类用楼面均价同比增速 ...................................... 11
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图表23：周度百城住宅类用成交土地溢价率.................................................12
图表24：月新增居民中长期贷款及同比增速.................................................12
图表25：年累计新增居民中长期贷款及同比增速..........................................12
图表26：月新增开发商贷款及同比增速........................................................13
图表27：年累计新增开发商贷款及同比增速.................................................13
图表28：首套房贷平均利率 .........................................................................13
图表29：二套房贷平均利率 .........................................................................13
图表30：政策新闻汇总 ................................................................................13
图表31：上市公司动态 ................................................................................13
图表32：非住行业资讯 ................................................................................15
图表33：非住行业公司动态 .........................................................................15
图表34：A股地产行业16
图表35：香港内房股16
图表36：覆盖公司估值情况 .........................................................................16
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数据跟踪
新房成交
? 根据wind，本周（1月30日- 2月5日），42个城市商品房成交合计724万平米，环比-3%，同比+2%，月度累计同比+4783%，年度累计同比+93%。其中：
?
?
?
一线城市：周度环比-23%；同比+31%；月度累计同比6841%；年度累计同比+139%；
二线城市：周度环比+22%；同比+1%；月度累计同比+50%；年度累计同比+80%；
三四线城市：周度环比-25%；同比-12%；月度累计同比+3386%；年度累计同比+94%。
图表1：42城新房成交面积及同比增速
单周成交面积（万平米）
1,000800商品房成交面积：周环比 商品房成交面积：周同比
30%20%6%0%-10%-20%-30%-40%
来源：wind，国金证券研究所
图表2：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
8000%7000%6000%5000%4000%3000%2000%1000%0%-1000%一线 二线 三四线
图表3：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
160%一线 二线 三四线
120%80%40%0%-40%
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
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图表4：42城新房成交明细
城市
北京
上海
广州
深圳
杭州
宁波
南京
苏州
武汉
济南
青岛
成都
福州
厦门
佛山
东莞
南宁
无锡
扬州
常州
泰州
镇江
淮安
连云港
江阴
常熟
盐城
绍兴
温州
金华
舟山
惠州
汕头
江门
清远
韶关
泉州
莆田
芜湖
淮南
岳阳
泰安
本周成交
41.2
74.4
49.9
21.2
12.9
13.5
32.5
18.7
45.7
10.9
33.5
73.8
7.5
-
35.9
29.6
21.8
18.8
2.2
11.3
2.5
12.5
18.7
29.5
6.8
-
10.4
5.0
31.7
9.9
2.1
8.4
5.6
9.0
5.7
3.7
1.2
4.1
14.2
2.9
4.4
4.5
上周成交
29.3
41.6
31.9
21.8
18.6
15.6
29.3
23.3
50.9
26.8
32.5
25.2
6.6
12.9
34.3
13.7
23.8
15.2
10.2
7.2
3.6
12.1
16.7
17.3
6.9
-
11.1
4.2
23.6
5.7
2.1
8.5
4.5
9.2
6.2
3.2
1.8
3.7
9.1
3.7
3.1
5.6
周环比
41%
79%
56%
-3%
-31%
-13%
11%
-20%
-10%
-59%
3%
193%
13%
-100%
5%
116%
-8%
24%
-79%
57%
-31%
4%
12%
71%
-1%
0%
-7%
19%
34%
74%
-2%
-1%
24%
-2%
-9%
16%
-33%
12%
57%
-23%
41%
周同比 月累计值
-28% 113
8% 196
-15% 153
16% 92
35% 107
-5% 80
98% 106
-31% 104
-49% 220
-69% 115
-45% 128
27% 252
-40% 27
-100% 28
-45% 152
-9% 93
41% 107
2% 58
82% 30
4% 31
27% 13
-47% 48
68% 72
89% 95
5% 29
0% -
1% 39
63% 14
-65% 89
99% 37
-48% 8
1% 42
-11% 19
-26% 22
16% 38
-28% 12
-64% 20
-45% 14
19% 42
-27% 14
-16% 16
-17% 22
月同比 年累计值
28% 113
73% 196
181% 153
166% 92
52% 107
59% 80
77% 106
46% 104
44% 220
53% 115
54% 128
1% 252
39% 27
78% 28
78% 152
138% 93
-9% 107
44% 58
32% 30
-17% 31
146% 13
37% 48
93% 72
130% 95
27% 29
0% -
97% 39
22% 14
-1% 89
308% 37
18% 8
112% 42
154% 19
170% 22
53% 38
29% 12
14% 20
38% 14
398% 42
55% 14
-1% 16
74% 22
年同比
28%
73%
181%
166%
52%
59%
77%
46%
44%
53%
54%
1%
39%
78%
78%
138%
-9%
44%
32%
-17%
146%
37%
93%
130%
27%
0%
97%
22%
-1%
308%
18%
112%
154%
170%
53%
29%
14%
38%
398%
55%
-1%
74% -20%
注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后
来源：wind，中指数据，国金证券研究所
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图表5：2020年12月重点城市商品住宅成交量价环比变化
15%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
10%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
5%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
住宅成交面-100%积环比
[CELLRANGE]
-50%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
0%50%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
0%[CELLRANGE]
100%150%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
-5%[CELLRANGE]
[CELLRANGE]
-10%[CELLRANGE]
-15%来源：中指数据，国金证券研究所
销售均价环比
二手房成交
? 根据wind数据，本周（1月30日- 2月5日），11个重点城市二手房成交合计224万平米，环比-10%，同比+20%，月度累计同比+42%，年初至今累计同比+3892%。其中：
?
?
一线城市：周度环比增速为-6%；同比增速为+86%；月初至今累计同比为+2527%；年初至今累计同比+84%；
二线城市：周度环比增速为-9%；同比增速为+4%；月初至今累计同比为+4373%；年初至今累计同比+60%。
图表6：11城二手房成交面积及同比增速（周）
单周成交面积（万平方米）
3二手房成交面积：周环比 二手房成交面积：周同比
50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%100500
来源：wind，国金证券研究所
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图表7：高能级城市二手房成交面积月初至今累计同比
图表8：高能级城市二手房成交面积年初至今累计同比
5000%4000%3000%2000%1000%0%一线城市 二线城市
200%160%120%80%40%0%-40%-80%一线城市 二线城市
-1000%
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
图表9：11城二手房成交明细（万平米）
周同比
9%
71%
21%
86%
105%
31%
29%
15%
74%
39%
39%
注：成交数据为各地房管局披露，为各地交易中心口径，可能较实际市场情况滞后
来源：wind，国金证券研究所
城市
北京
深圳
杭州
南京
苏州
成都
厦门
南宁
青岛
佛山
东莞
本周成交
50.6
19.3
19.5
25.0
19.6
11.1
16.2
3.1
15.2
20.3
6.3
上周成交
42.6
17.7
17.8
24.4
22.6
4.4
13.4
3.3
13.5
19.9
5.1
周环比
19%
9%
10%
3%
-13%
150%
21%
-5%
13%
2%
24%
月累计值
139.0
154.6
64.7
66.8
95.3
83.1
38.1
56.7
15.5
55.4
80.3
月同比
86%
87%
-4%
103%
67%
42%
-49%
62%
-14%
61%
38%
年累计值
139.0
154.6
64.7
66.8
95.3
83.1
38.1
56.7
15.5
55.4
80.3
年同比
86%
87%
-4%
103%
67%
42%
-49%
62%
-14%
61%
38%
? 根据中指数据，2020年12月，84个样本城市二手房成交合计2427万平米，环比-6.3%，同比+10.4%，年度累计同比-0.9%。其中，
?
?
?
一线城市：12月环比-4.0%，同比+10.4%；年初至今累计同比为24.8%；
二线城市：12月环比-11.3%，同比-3.1%；年初至今累计同比为-9.1%。
三线城市：12月环比+2.9%，同比+26.4%；年初至今累计同比为+1.0%。
? 2020年二线城市二手房成交量同比负增长。根据中指数据，以84城二手房成交面积来看，一线城市同比+24.8%，二线城市同比-9.1%，三线城市同比+1.0%。二线城市成交面积呈现结构性分化，具体而言：1）北方地区整体下行，2019年销售较亮眼的东北地区成交量亦开始收缩。2）长三角分化，珠三角稳定。长三角强二线城市如杭州、南京成交量保持增长，但苏州、宁波等城市则同比下滑；东莞、佛山等珠三角城市则基本稳定；3）以西安、兰州等为代表的西北城市整体表现较好。
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图表10：84城二手房销售面积环比（月度）
一线
30%20%二线 三四线 84城
10%0%-10%-20%-30%-40%2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月 2020年12月
来源：中指数据库，国金证券研究所
图表11：84城二手房销售面积同比（月度）
一线 二线 三四线 84城
80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%
来源：中指数据库，国金证券研究所
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图表12：84城二手房销售面积累计同比（年度）
一线
30%20%10%0%-10%-20%二线 三四线 84城
-30%-40%-50%
来源：中指数据库，国金证券研究所
重点城市库存与去化周期
? 根据wind数据，本周（截至2月5日），12城商品房库存（可售面积）为1.75亿平米，环比-1%，同比+14%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为13.8月，环比-0.3个月，同比-0.2个月。
? 本周，11城商品住宅库存（可售面积）为6472万平米，环比-7%，同比+5%。以3个月移动平均住宅成交面积计算，去化周期为7.2月，环比-0.7个月，同比-0.7个月。
图表13：12城商品房库存和去化周期
20,00015,000
图表14：12城按城市能级的库存去化周期
35.0 30.0 25.0 20.51050可售面积（万平米）
去化周期（右轴，月）
一线城市（4个） 二线城市（8个）
10,0005,0000 15.0 10.0 5.0 -
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
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图表15：12个重点城市商品房库存及去化周期
城市
北京
上海
广州
深圳
杭州
南京
苏州
福州
南宁
泉州
温州
莆田
可售面积(万方）
2,488
2,797
1,643
757
1,274
2,369
1,537
1,447
907
690
1,204
556
同比去年同期
20%
-1%
21%
22%
34%
17%
22%
44%
7%
0%
14%
-6%
3个月移动平均销售面积
149
211
182
83
96
120
105
36
97
24
126
21
去化周期（月）
16.7
13.3
9.0
9.2
13.2
19.8
14.6
39.7
9.3
29.2
9.5
26.5
同期增减（月）
-5.7
-6.6
-4.3
-3.0
5.1
19.8
1.8
-5.3
9.3
-8.9
-1.8
-36.6
来源：wind，国金证券研究所
图表16：11个重点城市商品住宅库存及去化周期
城市
北京
上海
广州
深圳
杭州
南京
苏州
福州
厦门
宁波
莆田
可售面积(万方）
1,256
639
899
289
597
756
870
728
345
360
235
同比去年同期
16%
-15%
19%
9%
88%
0%
48%
75%
8%
23%
-13%
3个月移动平均销售面积
96
149
154
64
73
108
91
27
33
67
19
去化周期（月）
13.0
4.3
5.8
4.5
8.2
7.0
9.6
26.9
10.4
5.4
12.5
同期增减（月）
-4.9
-3.2
-4.8
-2.7
4.8
7.0
2.5
0.1
-15.5
0.7
-23.8
来源：wind，国金证券研究所
300城土地市场
? 根据中指数据，本周（1月25日-1月31日），300城土地供应建面4220万平米，周同比+18%。年初至今累计供应2.2亿平米，同比+16%，其中一线、二线和三四线同比分别为+154%、+11%和+12%。
? 本周300城土地成交建面3003万平米，周同比-66%。年初至今累计成交建面2.1亿平米，同比+30%，其中一线、二线和三四线同比分别为+226%、+36%和+17%。
? 本周300城住宅类用地成交楼面均价为3276元/平米，同比+32%。年初至今楼面均价为2671元/平米，同比+7%，其中一线、二线和三四线同比分别为-41%、-6 %和+14%。
? 本周300城住宅类用地成交土地溢价率为16%，其中一线、二线和三四线同溢价率分别为8%、16%和22%。
- 10 -
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图表17：周度300城用地供应建面及同比增速
14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000土地供应建面：周（万平方米）
土地供应建面：周同比（%）
200%150%100%50%0%-50%-100%
图表18：年度累计300城住宅类用地供应建面同比增速
200%300 城
二线城市
一线城市
三四线城市
150%100%50%0%-50%
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
图表19：周度300城土地成交建面及同比增速
14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000
图表20：年度累计300城土地成交建面同比增速
150%100%50%0%-50%-100%土地成交建面：周（万平方米）
土地成交建面：周同比（%）
300%250%200%300 城
二线城市
一线城市
三四线城市
150%100%50%0%
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
图表21：周度300城成交土地楼面均价及同比增速
4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000成交土地楼面均价: 周（元/平方米）
成交土地楼面均价: 周同比（%）
60%
图表22：年度累计百城住宅类用楼面均价同比增速
40%20%0%300 城
二线城市
一线城市
三四线城市
40%20%0%-20%-40%-60%-80%-20%-40%-60%
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
- 11 -
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图表23：周度百城住宅类用成交土地溢价率
40%300 城 一线城市 二线城市 三四线城市
20%0%-20%
来源：wind，国金证券研究所
涉房贷款
? 根据 wind 数据，2020 年12月新增居民中长期贷款为 4392 亿元，同比-9.0%；年初至今累计新增居民中长期贷款为5.95万亿元，同比+9.2%。12月新增开发商贷款款为2420亿元，同比+9.2%；年初至今累计新增开发贷款为2.67万亿元，同比+5.7%。2021年1月 5 年期 LPR 为4.65%，环比保持平稳；首套房贷款平均利率为5.22%，环比-1BP；二套房贷款平均利率为 5.53%，环比-1BP。
图表24：月新增居民中长期贷款及同比增速
当月值（亿元）
7,0006,000当月同比
40%30%20%10%0%-10%-20%
图表25：年累计新增居民中长期贷款及同比增速
70,00060,000年度累计值（亿元） 年度累计同比
14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%5,0004,0003,00050,00040,00030,0002,0001,000020,00010,0000
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
- 12 -
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图表26：月新增开发商贷款及同比增速
当月值（亿元）
3,5003,0002,5002,0001,5001,000当月同比
25%20%15%10%5%0%-5%
图表27：年累计新增开发商贷款及同比增速
30,00025,00020,00015,00010,0005,0000年度累计值（亿元） 年度累计同比
7%6%5%4%3%2%1%0%-1%5000
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
图表28：首套房贷平均利率
5.32
5.28
5.26
5.25
5.24 5.24 5.24
图表29：二套房贷平均利率
5.63
5.60
5.58
5.56
5.55 5.55
5.54 5.54
5.23
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
行业政策
图表30：政策新闻汇总
时间
2021/2/1
2021/2/2
2021/2/2
2021/2/4
2021/2/8
城市/机构
深圳
北京
郑州
上海
深圳
内容
深圳市住建局发布公告《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）。深圳市将大力推进住房租赁市场的市场供应、资金支持、基础信息管理以及行为主体规范等。
北京市住建局发布等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。主要针对北京市内住房租赁服务业务（即长租公寓）提出了10个事项，涉及向所在区住建部报备、租金押金收取、租赁住房装修及纠纷调解等方面，实施时间自2021年3月1日期，此前已签订的合同继续履行。
郑州住房保障和房地产管理局发布《关于提高租赁住房提取公积金额度的通知》，明确在房屋租赁合同有效期内，允许承租人住房公积金提取额度在现有基础上提高30%。
上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门共同制定了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。进一步维护本市住房租赁市场秩序，保障租房群众合法权益。
深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，将定期发布二手住房成交参考价格。
来源：各地政府网站，国金证券研究所
公司动态
图表31：上市公司动态
公司名称
公司融资
美的置业
金科股份
公告时间
2021/2/1
2021/2/1
类型
融资
融资
内容
拟发行公司债券，规模不超过人民币15.20亿元，期限为四年期或五年期，对应票面利率分别为4.40%及4.60%。
“19金科01”利率调整，本期债券存续期后两年的票面利率为4%。
- 13 -
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2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一），发行总额7.50亿元，期限为4年期，票面利率为6.2%，将于2021年2月3日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台双边挂牌交易，并面向专业投资者交易。
“18侨城05”票面利率调整，本期债券存续期后2年票面利率至3.10%（原为5.35%）。
2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），于2021年2月3日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台双边挂牌交易，并面向合格投资者交易。发行总额为10亿元，债券期限为5年期，票面利率为6.90%。
2021年1月29日，成功发行2021年度第一期中期票据，发行额度为5.8亿元，发行利率为6.92%，募集资金已于2021年2月1日到账。
公司及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产100%、对资产负债率超过70%的公司担保金额超过公司最近一期经审计净资产50%，提请投资者充分关注担保风险。
2021年2月3日，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外发行总额为4.04亿美元的无抵押固定利率债券，并获得新加坡证券交易所的原则性上市批准，相关债券已于2021年2月3日在新加坡证券交易所上市。
成功发行了2021年度第一期超短期融资券，发行总规模为10亿元，发行利率为3.10%，期限为180天。
2020年度，公司及所投资的公司实现销售收入2,233亿元，同比增长20%；全年营业收入8,780,738.58万元，同比增长29.56%；归属于上市公司股东的净利润702,017.19万元，同比增长23.69%；基本每股收益1.30元，同比增长23.81%。截止2020年末，公司资产负债率为80.66%；净负债率为71.84%；剔预资产负债率为68.99%。
2020年第四季度至今，公司到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况，公司及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元；截至2021年1月31日，公司货币资金余额为236亿元，其中：可动用资金为8亿元，各类受限资金为228亿元。
基于未经审核管理帐目以及现时可得资料，预期2020年度公司权益持有人应占盈利较上年度增长超35%；于2020年12月31日，预期净负债率低于100%，非受限现金短债比大于1，剔预资产负债率低于80%。
2021年1月公司实现签约面积101.4万平方米，同比上升64.99%；实现签约金额242.7亿元，同比上升98.23%；近期新增加五项目，成交总价为58.7204亿元。
（1）房地产业务：2021年1月份合同销售金额136.0亿元，比上年同期增长128.7%；销售面积102.1万平方米，比上年同期增长123.6%；2021年1月份，公司房地产业务新增项目4个，占地面积合计29.23万M2，规划建筑面积合计53.20万M2，土地价款合计25.17亿元；
（2）建筑业务：新承接（中标）项目17个，预计合同总金额27.7亿元，比上年同期增长158.9%。
（1）销售：2021年1月，公司实现签约面积42.41万平方米，同比下降15.47%；签约金额57.91亿元，同比增长15.04%；
（2）新增土地储备情况：通过股权收购方式取得汉中荣园兴城置业有限公司（以下简称“汉中荣园”）、廊坊市恒创房地产开发有限公司（以下简称“廊坊恒创”）相关地块；
（3）产业招商情况，就蔚县新型墙体环保材料项目与蔚县人民政府、津蔚龙御达成合作，项目投资总额人民币约6,000万元，年纳税额不低于300万元。
未经审核营运数据：于2021年1月1日，合同销售（连同合营企业及联营企业公司的合同销售）金额约人民币162.2亿元，合同销售面积约990,400平方米；合同销售均价约人民币16,400元/平方米。
2021年1月单月合同销售（连同合营企业及联营企业公司的合同销售）金额约人民币403,2亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约456万平方米。
2021年1月，公司新增三项房地产项目，成交总价分别为32,000万元、19,979.32万元、102,700万元，目前权益占比分别为58%、49%、60%。
1月份公司实现合同销售金额约166.39亿元，比上年同期增长48.51%；销售面积约189.13万平方米，比上年同期增长78.54%。
2021年1月，取得签约销售金额人民币20,100百万元，签约销售建筑面积约1,414,662.55平方米。
（1）物业销售：2021年1月，合约物业销售金额约人民币270.18亿元，相应的已售楼面面积约为1,416,700平方米，年同比增长33.3%和28.4%；
（2）土地收购：2021年1月，集团合计收购土地面积991,781.05平方米，总楼面面积2,643,661.33平方米，土地出让金10,385.55百万元。
（1）销售情况：2021年1月公司实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元；
（2）新增开发项目：2020年12月销售简报披露以来，公司新增加开发项目17个，占地面积合计为126.8万平方米，万科权益建筑面积合计为223.7万平方米。
于2021年1月归属于公司股东权益的合约销售额约为人民币160.1亿元，同比增长162.8%；归属于公司股东权益的合约销售面积月475,000平方米。
集团于2021年1月的合约销售额约为人民币200.2亿元，合约销售面积为1,133,911平方米，较去年同期分别上升96%及94%；2021年1月平均销售价格为每平方米人民币17,653元。
拟于2021年3月1日悉数赎回于2017年12月13日及2017年12月19日公告发行的优先永久资本证券，赎回金额为证券的尚未偿还本金额另加累计至指定赎回日期止的任何分派（包括拖欠的任何分派及任何额外分派金额），至公告日尚未偿还本金额为246,908,000。
华夏控股及其一致行动人持有公司股份累计质押合计439,197,700股，占其持有公司股份的30.16%，占公司总股本的11.22%。
金科股份
华侨城A
阳光城
阳光城
荣盛发展
新城控股
2021/2/2
2021/2/2
2021/2/2
2021/2/3
2021/2/3
2021/2/4
融资
融资
融资
融资
融资
融资
融资
业绩公告
招商蛇口 2021/2/5
经营和定期报告
金科股份 2021/2/2
华夏幸福 2021/2/2 经营公告
融创中国
金地集团
2021/2/3
2021/2/3
业绩预告
经营公告
中南建设
2021/2/3
经营公告
荣盛发展 2021/2/3 经营公告
旭辉集团
碧桂园
蓝光发展
新城控股
中国金茂
中国海外发展
2021/2/3
2021/2/3
2021/2/4
2021/2/5
2021/2/5
2021/2/5
经营公告
经营公告
经营公告
经营公告
经营公告
经营公告
万科A
龙光集团
世贸集团
非定期报告
旭辉控股
华夏幸福
2021/2/5
2021/2/5
2021/2/5
经营公告
经营公告
经营公告
2021/2/1
2021/2/2
股份回购
股份质押
- 14 -
敬请参阅最后一页特别声明 华侨城A
蓝光发展
新城控股
2021/2/2
2021/2/4
2021/2/4
股份回购
股份质押
激励计划
行业周报
公司通过回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购了164,035,862股，占公司截至2021年1月31日总股本的2%，最高成交价为7.04元/股，最低成交价为5.84元/股，支付的总金额为1,041,327,675.60元。
蓝光集团将其持有的公司股份39,930,000股质押给中航信托股份有限公司，本次质押39,930,000股后，蓝光集团及杨铿先生累计质押股份总数为853,370,000股，占其所持公司股份总数的48.22%，占公司总股本的28.12%。
2019年股权激励计划第一个行权期行权募集资金总额为人民币124,922,560.00元，将全部用于补充公司流动资金。
截至2021年1月22日止，公司向激励对象定向发行股票新增股份1,877,597股人民币普通股，其中第二个行权期第六次行权和第三个行权期第三次行权公司分别向激励对象定向发行股票新增股份142,441股和1,735,156股，合计新增股份1,877,597股。募集资金净额12,559,246.33元，其中增加股本为人民币1,877,597.00元，增加资本公积为人民币10,681,649.33元。
2021年1月月底，公司已累计回购股份2111.13万股，占公司总股本的比例为0.70%，购买的最高价为5.52元/股、最低价为4.36元/股，已支付的总金额为10499.96万元（不含交易费用）。
旭辉中国、与民航房地产、芜湖策华李先生订立合作协议，统一透过目标公司以50:50股权比例合组合营企业，以与民航房地产就于中国北京五棵松的综合性项目的商业物业经营进行合作。
2021年2月4日，荣盛创投通过集中竞价方式增持并持有公司股份3,553,620股，占公司总股本的0.08%，增持金额21,334,885元，平均增持价格为6.004元/股。
控股股东华夏幸福基业控股股份公司及其一致行动人合计持有公司股份质押股份19,028.6275股，占其所持有股份比例13,5%，占公司总股本比例4.86%。
保利地产
2021/2/4
激励计划
蓝光发展
旭辉控股
荣盛发展
华夏控股
2021/2/4
2021/2/5
2021/2/5
2021/2/6
股份回购
其他
高管变动
股份质押
来源：公司公告，国金证券研究所
非房业务
图表32：非住行业资讯
时间
2021/2/1
2021/2/2
2021/2/4
2021/2/5
2021/2/5
行业
酒店
写字楼
写字楼
物流
物流
来源
STR
高力国际
世邦魏理仕
嘉里建设/嘉里物流/顺丰控股
普洛斯
内容
2020年中国内地全年入住率水平接近50%，同比下降25.4%，平均房价同比下降15.2%。全行业第四季度业绩达到全年同比最高水平，12月份恢复情况最为良好，城市中三亚、杭州、西安表现突出。
2020年甲级写字楼市场整体新增供应量达到360万平方米，较去年同期仅减少21万平方米，全年净吸纳量接近130万平方米，去化速度保持在10%左右，预计2021年主要市场供应量将接近780万平方米，迎来供应高峰。
预计2021年全国写字楼新增供应量将达到960万平方米；购物中心空置率将企稳并下降，租金将在2022年恢复至疫情前水平；仓储物流需求量将同比增长30%-50%，超过供应增长。
2月5日三家公司宣布短暂停牌，等待公司公布内部消息公告。消息人士称顺丰控股正在商谈收购嘉里物流少数股权。截至2020H1，嘉里建设持有嘉里物流40.04%股权。
2020年普洛斯物流基础设施板块租赁及开发业务均创下新高，过去12个月，全球新签租约及续租总面积达2270万平方米，同比增长57%。同期，新开工项目总面积达560万平方米，涉及总投资额53亿美元，同比增长75%。
2020年，住宅精装新开盘项目数量325.5万套，同比-0.1%。12月开盘项目规模31.6万套，同比增长18.5%。2020年，新开盘项目主要集中在华东地区和二线城市，占比分别为39.7%、62.9%，杭州、成都、广州位列前三名。
2021/2/5 精装修 奥维云网
来源：国金证券研究所
图表33：非住行业公司动态
公司
时代邻里
公告时间
2021/2/1
类型
业绩预告
内容
预计2020年度公司归属本集团权益拥有人的净利润及核心净利润将同比增长不低于140%及90%，利润高增长的主要原因为在管建筑面积增加、物管服务及增值服务收入增加、公司积极优化运营和采取智能化应用使得运营效能提升和成本下降。
预计2020年度权益持有人应占亏损人民币2500-2650百万元，主要原因为度假村经营亏损。其中，预计营业额同比下降57%，主要原因为疫情导致度假村容纳能力下降55%，预计旅游相关物业销售及建造收入同比下降87%，主要原因为建造和交付周期规划。
预计2020年度公司拥有人应占溢利同比增长超过120%，主要由于年内在管建筑面积大幅增加和社区增值服务的发展带来的收入大幅增加，以及积极采取降本增效的举措带来的盈利水平的提升。
预计2020年度公司归属本公司权益持有人的合并净利润将同比增长至少50%，增长的主要原因为在管面积快速增长至突破1亿平方米、社区增值服务的快速发展。
2020年全年，写字楼业务方面，香港地区整体租用率为96%，同期下降3%，租金调幅上升10%左右；购物中心业务方面，租用率保持整体平稳，中国内地零售销售额整体实现增长，香港、美国地区下降幅度超过15%。
公司于2021年2月2日完成发行2021年度第一期中期票据，发行总额150,000万元，发行利率3.87%，期限3年。
公司披露子公司宝湾物流发行中期票据的结果公告，发行总额5亿元，发行利率4.13%，期限3年，起复星旅游文化
融创服务
新城悦服务
太古地产
招商积余
南山控股
2021/2/1
2021/2/3
2021/2/4
2021/2/5
2021/2/4
2021/2/6
业绩预告
业绩预告
业绩预告
经营数据
发行票据
发行票据
- 15 -
敬请参阅最后一页特别声明 息日为2021年1月29日。
正荣服务
行业周报
2021/2/5
高管变动
黄亮先生辞任公司执行董事、行政总裁及薪酬委员会成员，林晓彤先生获任行政总裁及薪酬委员会成员，康宏先生获任执行董事。
来源：公司公告，国金证券研究所
行业估值
图表34：A股地产行业PE-TTM
191715
图表35：香港内房股PE-TTM
1197575
来源：wind，国金证券研究所
来源：wind，国金证券研究所
图表36：覆盖公司估值情况
公司
房地产
万科A
保利地产
招商蛇口
建发国际
龙光集团
非房
复兴旅游文化
华润万象生活
中天精装
代码
最近报告 评级
买入
买入
买入
买入
买入
买入
增持
买入
股价
2021/2/5
28.88
13.75
11.85
12.32
11.68
8.71
45.60
42.76
市值
2021/2/5
3,355
1,646
939
145
645
108
1,041
65
EPS（元）
2019A
3.44
2.34
2.03
1.99
2.02
0.49
0.17
1.61
-1.78
0.29
1.80
3.60
2.42
1.91
1.65
2.01
14.81
228.92
26.56
2020E
8.40
5.87
5.85
6.19
2019A
PE
2020E
8.02
5.68
6.21
6.22
4.84
N/A
129.69
23.77
归母净利润（亿元）
2019A
389
280
160
17
111
6.1
3.6
1.8
418
289
151
19
132
-22.0
6.5
2.0
2020E
归母净利润增速
2019A
15.1%
47.9%
5.2%
20.9%
36.7%
97.4%
-13.7%
84.1%
7.5%
3.4%
-5.7%
12.9%
18.8%
-461.2%
76.7%
9.7%
2020E
2021/02/05
2020/09/23
2020/12/01
2020/10/05
2020/12/30
2020/10/24
2020/12/18
2021/01/22
2.39
注：股价及市值单位为元/港元，数据采用国金预测数据。
来源：wind，国金证券研究所
风险提示
? 房地产行业政策调控超预期
? 销售毛利率恢复低于预期
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公司投资评级的说明：
买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；
增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%；
中性：预期未来6－12个月内变动幅度在 -5%－5%；
减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。
行业投资评级的说明：
买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；
增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；
中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%－5%；
减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。
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特别声明：
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