资产评估师讲义-资产评估基础-0703-直接比较法下具体方法(上)(2)_百

2024年1月9日发(作者：起亚suv车型)

资产评估师 - 资产评估基础

第03讲直接比较法下具体方法（上）

（三）直接比较法下具体方法

1.现行市价法

（1）适用条件

应注意

实际成交价之间存在交易对象、交易批量等原因的差异）

2.市价折扣法

（1）概念

被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格与被评估资产的价值内涵相同（报价、目录价与市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到被评估资产在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。

（2）计算公式

资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）

【说明】公式假设被评估资产享受的价格折扣比参照物大。实际评估工作中并不一定如此。

（3）适应对象

一般只适用于被评估资产与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形

【例7－1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。

资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）

思路：

求上述方程中的未知数即评估对象价值即可。

3.功能价值类比法（亦称类比估价法）

（1）概念

功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法。

（2）功能与价值间的关系

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功能（生产能力）越大，则价值就越大。

①资产价值与其功能呈线性关系（称作生产能力比例法）

计算公式为：

【例7－2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产的评估价值为7.5万元。

资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）

②资产价值与其功能呈指数关系（称作规模经济效益指数法）

计算公式为：

【例7－3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产的评估价值为8.18万元。

资产评估价值＝10×（90÷120）＝8.18（万元）

4.价格指数法

是基于参照物的成交时间与被评估资产的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用价格变动指数（或价格指数）调整参照物成交价从而得到被评估资产价值的方法。

（1）定基价格指数与环比价格指数介绍

0.7

定基指数是基期固定的增长率

环比指数是指基期不固定的（仅同上期比的）增长率

①定基价格指数

年份

2014（基期）

2015

2016

2017

设备实际价格

定基价格指数

100%

5/4＝1.25或125%

6/4＝1.5或150%

8/4＝2或200%

定基价格变动指数

（5－4）/4＝25%

（6－4）/4＝50%

（8－4）/4＝100%

定基价格指数＝当年实际物价/基年物价

定基价格变动指数＝（当年实际物价－基年物价）/基年物价

定基价格指数＝1＋定基价格变动指数

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②环比价格指数

年份

2014（基期）

2015

2016

2017

环比价格变动指数

定基价格指数（%）环比价格指数（%）

100

125

150

200

125/100＝125

150/125＝120

200/150＝133

环比价格变动指数

（125－100）/100＝25%

（150－125）/125＝20%

（200－150）/150＝33%

环比价格指数＝当年定基价格指数/上年定基价格指数

（2）计算公式

①资产评估价值＝参照物成交价格×（1＋价格变动指数）

A.运用定基价格变动指数修正。如果能够获得参照物和被评估资产的定基价格变动指数，价格指数法的公式为：

法的公式为：

B.运用环比价格变动指数修正。如果能够获得参照物和被评估资产的环比价格变动指数，价格指数

②资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数

A.运用定基指数修正。如果能够获得参照物和被评估资产的定基价格指数，价格指数法的数学式可以概括为：

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B.运用环比指数修正。如果能够获得参照物和被评估资产的环比价格指数，价格指数法的数学式可以概括为：

资产评估价值＝参照物成交价格×参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积

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（3）适用情形

一般只运用于被评估资产与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形，且时间差异不能过长。

［例7］设备于2012年购置安装，账面原值为16万元。2014年升级改造，费用为4万元；2016年再次改造，费用为2万元。定基价格指数2012年为1.05，2014年为1.28，2016年为1.35，2017年为1.60。

要求：计算该设备2017年的重置成本

时间

2012年

2014年

2016年

2017年

合计

［例8］资产购建于2007年9月，账面原值为10万元，评估基准日2011年9月2日。当时该资产的价格指数为120%，基准日该类资产的定基价指数150%，2007－2011同类资产环比价格变动指数分别为5%，－9.8%，10%，20%，确定被估资产价值。

定基指数法：

重置成本＝10×（150%／120%）×100%

＝12.5（万元）

环比指数法：

重置成本＝10×（1＋5%）×（1－9.8%）×（1＋10%）×（1＋20%）

＝10×125%

＝12.5（万元）

【例7－4】与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的正常成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则被评估资产的评估价值为：

资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）

【解析】运用（7－6）价格变动指数公式

【例7－5】被评估房地产于2016年6月30日进行评估，该类房地产2016年上半年各月月末的价格同2015年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中参照房地产在2016年3月底的正常成交价格为3800元/平方米，则被评估房地产于2016年6月30日的价值为：3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932（元/平方米）

【解析】运用（7－6－1）定基价格变动指数公式

【例7－6】已知某参照物资产在2017年1月初的正常交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情形如下：2017年1～5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。

投资费用（万元）定基价格指数价格指数变动系数重置成本（万元）

1.05

1.28

1.36

1.60

1.60/1.05＝1.52

1.60/1.28＝1.25

1.60/1.36＝1.19

16×1.52＝24.32

4×1.25＝5

2×1.19＝2.38

31.70

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被评估资产于2017年5月初的评估价值为：

300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）

【解析】运用（7－7－2）环比价格指数公式

5.成新率价格调整法

（1）概念

成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出被评估资产的价值。

（2）计算公式

（3）适用对象

一般只运用于被评估资产与参照物之间仅有成新程度差异的情形。

也可以作为计算被评估资产与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。

6.市场售价类比法

（1）概念

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出被评估资产价值的一种方法。

市场售价类比法

（2）计算公式

资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交易情形差异值

资产评估价值＝参照物售价×功能价值修正系数×交易时间修正系数…×交易情形修正系数

当参照物与被评估资产的差异不仅仅体现在某一特征上的时候，上述评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等的运用就可以演变成参照物与被评估资产各个特征修正系数的计算了。

［例如］

交易情形修正系数（正常交易情形÷参照物交易情形）

功能价值修正系数（被评估资产生产能力÷参照物生产能力）

交易时间修正系数（被评估资产的定基价格指数÷参照物的定基价格指数）

成新程度修正系数（被评估资产成新率÷参照物成新率）等

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7.价值比率法

（1）价值比率定义

价值比率法指利用参照物的市场交易价格，与其交易某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以被评估资产的同一经济参数或经济指标，从而得到被评估资产价值的一种具体评估方法。

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（2）对定义的解析

（3）常见类型

分子

大类子类分母

权益价值（P）

EBITDA价值比率

息税前收益价值比率

盈利类

每股收益价值比率（市盈率）

净利润 P/E EV/E

息税折旧摊销前利润

P/EBITDA

企业整体价值（EV）

EV/EBITDA

EV/EBIT 息税前利润 P/EBIT

税后现金流量价值比率净现金流

收入销售收入价值比率（市类销率）

资产净资产价值比率、总资类产价值比率等

其他成本市价比率、矿山可类开采储量价值比率

P/FCFE（对股东的EV/FCFF（对公司的现金现金流）流）

EV/Sales 销售收入 P/Sales

账面价值

P/BV（账面权益价EV/TBVIC（总资产或有形值）

资产账面值）

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【说明】

价值比率法通常被用作评估企业价值。

实务中，最常用的有市销率、市净率和市盈率。

（4）企业价值评估中应用（两种方法）

企业价值评估中，根据所选取的可比对象不同，分为：上市公司比较法、交易案例比较法

①上市公司比较法

指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定待估企业价值的具体方法。

②交易案例比较法

指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与待估企业比较分析的基础上，确定待估企业价值的具体方法。

应考虑待估企业与交易案例的差异因素对价值的影响

（5）企业价值评估中应用关键点

首先，可比参照物相关数据信息来源及可靠性。① 数据的真实性

②获得数据的途径是合法的、有效的

其次，可比参照物与可比标准的确定。①生产的产品或服务是否相同、相似，或都受相同的经济因素影响。

② 规模、获利能力、未来成长性是否相似。

关注：业务结构、经营模式、经营业绩、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素

再次，可比参照物数量选择的把握。“ 质量”重于“数量”

①上市公司作为可比参照物时，需设置较为严格的可比标准，选择最为可比的企业或企业组合。

②运用交易案例比较法时，可尽量选择多个可比实例，中和个别企业数据的特殊性。

最后，价值比率的选取。

企业特征

亏损企业

可比参照物与待估企业的资本结构存在较大差异

轻资产企业

成本和利润较为稳定企业

可比参照物与待估企业的税收政策不一致

（6）价值比率举例

［例9］价值比率选择案例

选用评估基准日沪、深两市若干证券公司的样本作为可比对象，选取19个可能与企业价值相关的参数，对可比对象每股单价与这19个参数进行相关性分析，筛选得到如下分析结果：

指标名称相关系数说明

价值比率选择要求

一般不采用与净利润相关的价值乘数

不宜选择部分投资口径的价值乘数

不宜选择与资产规模相关的价值乘数，应当考虑与收益口径相关的指标

可釆用收益口径的价值乘数进行评估

偏向于采用与扣税前收益相关的指标

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每股净资产

每股收益——稀释

利润增长率

资本保值增值率

净资本与净资产比率

资产利润率

加权平均净资产收益率

总资产

净资本

支出利润率

净资本与风险准备比率

模型的指标。

（7）实务问答及总结

①实务问答

0.563

0.209

0.176

0.109

0.101

0.098

0.096

0.071

0.038

0.031

0.002

显著相关

微弱相关

根据相关性分析结果，认为每股净资产与股价显著相关，因此，评估中选用每股净资产作为单因素问题：采用市场法评估企业价值时，企业规模相差太大，具有不可比性，企业规模相差在什么幅度内可以作比较案例?且公司买卖、并购案例的特别动因对并购价值影响较大，如何考虑特别动因对企业并购价值的影响?

答案：

第一、在企业价值评估中市场法主要包括：一是上市公司比较法，二是交易案例比较法。关键是寻找可比公司。

选择可比公司时应考虑以下因素：所从事的行业及其成熟度；行业中的地位及其市场占有率；业务性质及发展历史；所提供的产品或服务；企业架构及服务的目标市场；企业规模（包括资产、收入及市值等）；资本结构及财务风险、经营风险；经营指标、未来发展能力等。

第二、从上市公司的数量、行业分布、股权结构，以及交易活跃程度等来看，已经能够初步满足市场法对参考企业的选择需求。运用上市公司比较法进行企业价值评估，应充分考虑流动性对评估对象价值的影响。

第三、采用交易案例比较法时，其案例选择的条件是行业分类相同、并购发生的期间一般距基准日不超过三年以及并购案例的交易已经完成。选择案例后需要对案例的具体情况进行了解和分析，包括交易日期、交易价格、收购的股权比例、影响交易价格的其他重要交易条款。如存在特别动因对并购价值产生很大影响，应在案例中予以剔除。

第四、对于市场交易案例，可以通过各地产权交易中心等公开渠道获得，随着产权交易的规范化管理，未来的数据将会逐渐丰富，可供选择的余地也会越来越多。

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资产,评估,价值,参照物