2024年4月4日发(作者：长城电动汽车图片)
青州玺园项目4月营销计划
一、营销背景
1) 项目开盘后长期未有市场发声，豪宅客户对项目价值及开发商实力认可度低。
2) 青州市场营销环境较为稳定，本月按照营销节点正常铺排活动及推广。
二、本体分析
在售5#、6#、10#、12#、15#、16#，共计100套房源，在售均价18766元/㎡，
在售货值3.54亿。
在售楼座 面积（㎡）
5号楼
157.44
154.56
198.16
6号楼 170.14
183.77
233.69
10号楼
208.28
231.04
203.58
12号楼 240.44
205.36
15号楼 183.5
196.28
205.36
16号楼 183.5
196.28
户数
12
12
6
12
6
2
6
2
6
12
6
12
6
6
12
6
总面积
1889.28
1854.72
1188.96
2041.68
1102.62
467.38
1249.68
462.08
1221.48
2885.28
1232.16
2202
1177.68
1232.16
2202
1177.68
去化
0
3
0
3
1
0
0
0
1
5
1
2
1
2
3
2
剩余套数 剩余面积
12
9
6
9
5
2
6
2
5
7
5
10
5
4
9
4
1889.28
1391.04
1188.96
1531.26
918.85
467.38
1249.68
462.08
1017.9
1683.08
1026.8
1835
981.4
821.44
1651.5
785.12
均价
17021
17071
17643
17640
17384
21188
21046
22188
22040
22856
17989
17840
17882
18156
17973
17982
剩余货值
32157435
23746444
20976821
27011426
15973288
9902847
26300765
10252631
22434516
38468476
18471105
32736400
17549395
14914064
29682410
14118027
总计 / 124 23586.84 24 100 18900.77 18766 354696053
二、客户分析
项目共计成交39套，成交金额1.4亿；成交客户为改善置业客户，以私人老板居
多，年龄在41-60之间最多，这是一群能赚会花，精明精致，追求高品质生活的 “塔
尖客群”，需要更具身份感的身份以及生活标签。
成交客户置业目的分析
婚房,
1, 2%
养
老,
1,
3%
化工,
4,
律师,
11%
1, 3%
成交客户职业分析
建筑
房地
产, 4,
11%
改善,
37,
95%
贸
个体,
学
, 易
7,
生,
2,
18%
2,
汽车,
5%
厂企,
机关
7,
单位,
18%
9,
24%
30岁
及以
下, 4,
31-
10%
40岁,
41-
7,
50岁,
18%
10,
26%
单
身,
5%
5%
3口,
19,
49%
5%
2, 5%
61岁
及以
上, 2,
5%
51-
60岁,
16,
41%
成交客户家庭结构分析
5口, 2,
5%
4口,
14,
36%
成交客户年龄分析
2口, 2,
2,
三、目标分解：
1、成交到访目标总览：
公司目标
700 1000
项目认购及签约
套数
3 1200 30
15
来访
目标 自然来访 活动导客
10
指标 保本线目标 月度目标 金额（万）
数额
老带新
6
4月份玺园项目目标为认购1200万，以实际项目套均380万/套计算，共需认购3
套。按照成交率10%计算，共需来访30组客户，自然到访占比50%，需15组，活动导
客占比30%需10组，老带新占比20%，需6组客户。
四、核心问题：
1、动作断档：前期依托地王价值、地块规划、临售展示较好服务等带来客户认
同，但开盘后，项目未有持续起势动作，项目工程进度、营销节奏、市场声音等逐渐
沉寂，市场客户信心不足；同时未针对认购业主有价值提升动作，业主心理预期逐渐
降低。
2、形象未建立：项目无对外宣传推广路径，前期通过内部关系释放仅深入老板关
系单一圈层，未建立项目精神标签、品牌标签、产品标签等价值。
3、展示不足：案场销售包装仅满足日常接待所用道具，缺少节点性、项目价值点
等销售内容展示，无法对客户形成卖场感知。
五、营销策略：
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