沧州市场调研报告

2024年1月17日发(作者：奔驰车型查询)

沧州市场调研报告

名目

一、调研目的.................................................................................................................................................................................................................................. 2

二、调研方法.................................................................................................................................................................................................................................. 2

三、调研内容和结论 ...................................................................................................................................................................................................................... 2

〔一〕沧州市的宏观环境 ...................................................................................................................................................................................................... 2

〔二〕去年沧州市房地产的进展情形 .................................................................................................................................................................................. 5

〔三〕今年沧州房地产市场分析和推测 .............................................................................................................................................................................. 7

〔四〕今年沧州市房地产政策分析 .................................................................................................................................................................................... 10

〔五〕泰和世家项目所在的新华区的地理环境及交通状况 ............................................................................................................................................ 11

〔六〕泰和世家项目所在的新华区的房地产市场分析 .................................................................................................................................................... 14

〔七〕泰和世家项目所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析 ........................................................................................................................................ 16

〔八〕综合结论 .................................................................................................................................................................................................................... 27

〔九〕本区域房地产项目畅销与滞销的因素 .................................................................................................................................................................... 29

〔十〕调研结论 .................................................................................................................................................................................................................... 30

一、调研目的

从2021年1月1日到2021年6月30日，沧州项目公司开展了位于沧州市泰和世家项目的调研活动。

本市场调研报告确实是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在沧州市的泰和世家项目的市场情形，从而为泰和世家项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

三、调研内容和结论

〔一〕沧州市的宏观环境

1.宏观经济指标〔各项指标均以三年为选取年限〕

① 国民生产总值〔GDP〕。

2020年，沧州市全市地区生产总值完成2585.16亿元，同比增长12.3%，总量居全省第四位，增速连续四年居全省第一位，比全省高出1个百分点，比全国高出3.1个百分点。

从整体经济构成看，投资仍是沧州市经济增长的要紧拉动力量，其对经济增长的奉献率为61.4%，消费的奉献率为37.4%。

从区域进展看，县域经济一直是沧州市经济的重要依靠和支撑，去年仍旧保持增长13.6%的良好势头。同时，中心城区经济和沿海经济进展渐入佳境，形势喜人。中心城区〔新华区、运河区、开发区、沧县〕实现地区生产总值512.07亿元，同比增长14.8%，对全市经济增长的奉献率为21.2%，拉动全市经济增长2.6个百分点；沿海经济方面，渤海新区〔含黄骅市〕和海兴县实现地区生产总值的439.35亿元，同比增长18.3%，对全市经济增长的奉献率为20.8%，拉动全市经济增长2.6个百分点。

从产业结构看，第一产业保持稳固进展，二、三产业实现较快进展。统计数据显示，第一产业完成增加值295.84亿元，占GDP的比重为11.4%。其中，粮食生产连续八年获得丰产丰收，全市粮食总产量达到501万吨，比上年增长5.3%；农林牧渔业总产值完成535.3亿元，同比增长5.3%。第二产业完成增加值1358.66亿元，占GDP的比重为52.3%。第三产业完成增加值945.5亿元，占GDP的比重为36.3%。

② 人均国民生产总值。

2020年沧州市GDP完成2585.16亿元，同比增长12.3%。按2020年平均常住人口716.97万人运算，人均GDP达到36057元，同比增长10.9%。按2020年人民币对美元平均汇率6.4588运算，达5583美元。继2020年超4000美元后，再上新台阶突破5000美元大关。

③ 社会消费品零售总额。

全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，同比增长17.7%。城乡市场稳固较快增长，城镇进展快于乡村。城镇实现零售额480.7亿元，同比增长18.2%；乡村实现零售额193.7亿元，同比增长16.6%，城镇快于乡村1.6个百分点。差不多生活类商品连续保持较快增长。全市限额以上批发零售企业粮油、食品、饮料、烟酒类商品零售额同比增长26.5%，其中，粮油食品类增长32.5%；服装、鞋帽、针纺织品类商品零售额增长36.1%；日用品类增长25.4%。与消费升级相关的商品保持旺销。随着城乡居民收入的提高，享受型、保健型和投资型消费热点不断升温，金银珠宝类、电子出版物及音像制品类、家用电器和音响器材类等商品销售连续旺销，商品零售额分别同比增长71.6%、27%、29.9%。

④ 人均社会消费品零售总额。

2020年沧州市全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，全市总户数230.36万户，年末总人口734.82万人，人均社会消费品零售总额为9177.8元。

⑤ 职工年平均工资。

2020年沧州市人均工资性收入13044元，比上年增长8.5%。

⑥ 城镇居民人均可支配收入。

2020年，沧州市都市居民家庭人均总收入19479元，其中，人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，增长14%，增速同比加快3个百分点，出现快速增长的态势。剔除价格因素阻碍，都市居民人均可支配收入实际增长7.9%。

——从全省各地情形来看，沧州市都市居民可支配收入位次稳固，仍排第六位，比全省平均水平高83元，实现了自2001年以来的首次超越，比最高的廊坊低3616元，比最

低的张家口高1974元。沧州市都市居民可支配收入增速全省排名第一。

⑦ 城镇居民人均消费性支出。

2020年，随着〝惠民生〞政策的落实，以及各类补贴发放到位，城乡居民收入连续增长，生活水平稳步提高。都市居民人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，同比增长14%；农民人均纯收入6540元，比上年增加1012元，同比增长18.3%。

在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。都市居民人均消费支出11207元，增长9%；农村居民人均生活费支出4996元，增长42%。

⑧ 恩格尔系数〔食品支出占消费性支出的比重〕。

食品支出连续增长，恩格尔系数明显降低。随着居民生活质量的提高，居民食品消费格局逐步改变，食品消费向营养、保健、便利进展。2020年，我市都市居民人均用于食品消费的支出为3967元，沧州市都市居民恩格尔系数为35.4%，同比下降0.4个百分点。

⑨ 城乡居民储蓄存款余额。

2020年沧州市金融机构存款余额2300.09亿元，比年初增加272.49亿元，其中个人存款1551.38亿元，增加198.02亿元。

⑩ 都市居民人均居住面积。

沧州市围绕〝大拆促大建，三年大变样〞，启动改造城中村等。到2020年底，全市城镇人均居住建筑面积36.21平方米，比2005年增长35.87%。

2.都市规划及进展趋势

① 都市规划。

都市总体结构方面，规划确定沧州主城区总体空间结构为〝一轴两心，三带四片〞。

〝一轴〞即都市进展主轴，要紧沿解放路形成一条东西向的都市进展主轴。依靠现有进展基础，将现状都市商业中心与以后都市副中心通过都市进展主轴连接起来。

〝两心〞即一主一副两个中心，主中心为现状都市商业中心，集中了城区要紧的商业金融、商务办公、文化娱乐等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置都市副中心〔即都市新兴功能区〕，将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。

〝三带〞即3条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：结合地震断裂带防护绿地与迎宾大道所形成的都市绿带，以生态防护和景观功能为主；依靠城区中部的京杭大运河及其沿岸地区所形成的都市绿带，展现文化、休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间形成的都市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。

〝四片〞即由3条南北向结构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区4个要紧都市片区，并对现有都市片区边界进行适当调整。城西新区以京沪高铁站场东侧的规划副中心为核心，开发都市新兴功能区，在新区南侧集中布局教育科研用地，在北侧设置工业用地，以满足产业进展需求。运河片区进展商业贸易、行

政办公、现代居住与新兴工业。新华片区重点进展商业金融、行政办公、石油化工、现代物流与现代居住等功能。城东新区那么在空间上相对独立，重点进展新兴工业。

② 进展趋势〔以后三年的进展趋势〕。

以后五年内，沧州市将构筑〝一城、五区、三组团〞的总体都市进展格局，〝一城〞即明确大沧州市概念，〝五区〞即指新华区、运河区、渤海新区〔含海兴县〕以及沧县、青县同城化治理，〝三组团〞包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积5971平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面积1736.3平方公里。沧州市主城区是全市政治经济文化中心，也是冀中南区域性中心都市，是京津冀都市经济圈和环渤海经济圈的重要成员，在促进环渤海环京津区域开发开放大局中具有重要地位。近年来，都市建设和经济社会进展步伐加快，中心都市功能得到提升。然而，沧州总体上仍属沿海欠发达地区，中心都市功能和经济进展水平与先进都市存在明显差距，都市要素集合能力削弱、都市产业集聚不够、工业实力不强，中心城区人口、生产总值、一样预算收入占全市的比重低于全省平均水平。随着渤海新区的大规模开发及县域经济的快速进展，主城区石化及轻工等支柱产业进展优势逐步弱化，区域中心进展地位受到严肃挑战，造成区域经济进展缺乏层次，要素流淌缺乏明晰的导向机制，产业低水平重构，地区间竞争大于合作。本规划围绕大沧州战略，以主城区组团为重点，统筹规划主城区进展，拉开都市建设框架，优化经济开发格局，关于提升全市进展地位，推动东中西和谐进展，促进冀中南沿海与腹地互动进展，具有重要意义。

〔二〕去年沧州市房地产的进展情形

① 新建商品房进展情形。

10年结转到11 在售楼盘类型总建筑面积〔万平米〕年的面积〔万平米〕

1236 28.4 112.014 140.414 84.43

11年新开面积〔万平米〕

11年总投放面积〔万平方米〕

市场占有率

11年去化面积〔万平米〕

市场占有率〔%〕

2020年成交均价区间〔元/平米〕

11年结转到12年的面积〔万平〕

市场占有率

备注

57.55 本项目

东方世纪城

御宇国际城

万泰丽景

宏宇城

阿卡兰亭苑

天成郡府

御河新城

金鼎领域

贻成御景

鼓楼上城

百合世嘉

东领伯爵

皇家壹里

凤凰城

泛海时代

一世界

嘉禾一方

塞纳左岸

明月州

御湖公馆

孔雀城

泰古香槟郡

署西家园

榕城

高层

小高层

高层/商业

高层

小高层、高层

高层

联排、双拼

多层、小高层

高层

100

6.5

2.2

0.6

1.08

0.36

2.7

4.3

3.2

10.5

7.06

1.7

2.4

5.3

9.50

3.20

4.00

4.36

3.00

1.84

5.7

7.2

5.3

5.2

14.5

9.06

2.3

3.4

3.08

7.3

9.504

3.2

4.72

1.84

4.06%

5.13%

3.77%

3.70%

7.12%

5.50

4.37

3.97

4.37

6.51%

5.18%

4.71%

5.18%

3900

3700

4600

5000

0.2 2.01% 2020年的率4.03 5.13%

市场占有2.53 3.90%

2.53 4.07%

〔4.94%〕1.2

6.5

2.73%

目前的市2.77%

场占有率8.80 10.42% 4600

9.48%

2.43%

2.08%

6.21%

2.30%

2.14%

3.73%

5.28%

0.00%

1.18%

0.00%

6.51%

5.09%

0.65%

3.06%

5.92%

3.61%

0.00%

0.59%

5300

5000

5100

4600

3800

5600

3800

4200

6000

7500

4900

3500

4800

4200

10.33% 8.00

2.85%

1.42%

6.45%

1.64%

2.42%

2.19%

5.20%

0.00%

1.42%

0.00%

4.99%

5.70%

6.77%

2.28%

4.27%

3.36%

2.14%

1.31%

2.05

1.76

5.24

1.94

1.80

3.15

4.46

0.00

1.00

0.00

5.50

4.30

0.55

2.58

5.00

3.05

0.00

0.50

1.95 3.39%

〔6.96%〕

0.24 0.10%

3.82 1.63%

0.36 2.50%

3.6 4.52%

1.05 3.78%

2.54 4.41%

1.5

1.7

4.27%

3.84%

4.27%

4.40%

4.14%

8.95 6.38%

0.62 1.25%

1 1.84%

1.67 1.99%

1.5 0.64%

1.34 3.13%

御景园

新捷家园

安欣家园

泰和世家

多层

小高层、高层

6.7

1.16

0.96

0.00

3.96

10.03

0.96

3.96

11.19

0.68%

0.00%

2.82%

7.97%

0.45

0.00

0.20

5.88

0.53%

0.00%

0.24%

6.96%

2500-3100

2700

0.4

2.73%

2.86%

1.28%

4020 5.32 4.43%

沧州市2020年在售楼盘共计投放量140.414万平，去化84.43万平，去化率60.12%，成交均价4460元/平米。

新开盘项目包括榕城、兰亭苑、一世界，其中榕城位于新华区，兰亭苑、一世界位于运河区。

2020年上半年房产市场相对较好，自2020.10月以后，市场转冷，各楼盘去化量普遍降低。2020年去化面积明显低于2020年沧州市住宅市场去化面积16万平米。

② 经济保证住房的进展情形。

本年度沧州市目标新开工建设保证性住房和棚户区改造住房27478套〔户〕。其中，廉租住房1500套，公共租赁住房9400套，经济适用住房1800套，限价商品住房1750套；都市棚户区改造8100〔户〕，垦区棚户区改造4928套〔户〕。新增廉租住房补贴1190户。到11月底，全市竣工保证性住房和棚户区改造住房17949套，其中：市本级1228套，运河区546套，新华区4179套，开发区216套，中捷640套，南大港617套，黄骅1950套，泊头562套，任丘2910套，河间175套，沧县194套，青县696套，肃宁360套，献县224套，南皮660套，东光726套，吴桥780套，海兴1008套，盐山54套，孟村224套。

2020年至2021年，期间新增政府产权的保证性住房累计数量不低于新增保证性住房总量的1/3；以后每年新增政府产权的保证性住房占每年新增保证性住房总量的比例不低于1/3。

③ 二手房的进展情形。

自去年下半年以来，受楼市低迷大环境阻碍，沧州市新房交易量下降，二手房交易也随之低迷.。据沧房经纪统计数据显示，去年10月至今年2月，二手房成交量下降近50%，成为近三年来的新低点。二手房交易量的大幅下降要紧有三个缘故，第一，在全国范畴内开展的楼市调控政策让我市的新房销量显现了停滞甚至下降，这也造成二手房的交易量下降。二是10年以内的二手房价格每平方米都在4500元左右，有的甚至高过现在的新房价格，人们通过比较，更多的是关注新房，二手房坐上了冷板凳。三是做房产投资的人少了。不论是刚性需求，依旧投资赚钱，人们都在等待房价的下降，因此现在出手的人有所减少。新年前后是二手房交易的淡季，平均每月成交量仅20多套。进入二月份后，二手房的交易量有了较大幅度的提升。

〔三〕今年沧州房地产市场分析和推测

① 截至今年2021年6月的销售增长情形。

09年去在售楼盘类型

总建筑面积〔万平米〕

08年去化面积〔万平米〕

化面积〔万平米〕

东方世纪城

御宇国际城

万泰丽景

宏宇城

阿卡兰亭苑

锦绣天地

恒大城

天成郡府

御河新城

金鼎领域

贻成御景

鼓楼上城

百合世嘉

东领伯爵

皇家壹里

凤凰城

高层

小高层

1404

100

10年去化面积〔万平米〕

11年去化面积〔万平米〕

11年结转到12年的面积〔万平〕

2021年新推盘量〔万平〕

2021年总推盘量〔万平〕

目前成交均价区间〔元/平米〕

12年去化面积〔万平米〕

市场占有率

105 153.296 137.365 56.82 66.36 123.18

14.8

4.4

0.52

5.5

4.37

3.973

4.372

8.8

2.049

1.76

5.24

1.94

1.803

3.15

4.458

0.2

3.3

2.53

1.2

5.5

1.95

0.24

3.86

0.36

3.6

1.15

2.54

1.65

2.2

3.5

4.07

1.2

1.98

2.6

2.2

5.3

4.18

4.73

8.2

3.5

4.07

5.5

3.15

0.24

3.86

2.34

4.6

1.15

5.14

3800.00

24.59

5.0%

5.1%

5.6%

3800.00 1.22

4600.00 1.254

4600.00 1.359

4800.00 3.156 12.9%

0.0%

5.1% 5000.00 1.243

4900.00 1.1515 4.7%

5000.00 0.072

5100.00 0.528

4600.00 0.04

3800.00 1.19

/ 0

0.3%

2.2%

0.2%

4.9%

0.0%

7.0%

0.0%

5100.00 1.699

3800.00 0

泛海时代

流津时代

一世界

嘉禾一方

塞纳左岸

明月州

孔雀城

泰古香槟郡

署西家园

榕城

金域瑞景

亚龙湾

御景园

新捷家园

安欣家园

泰和世家

高层/商业

住宅、别墅

高层

小高层、高层

高层

多层、小高层

高层

小高层

高层

多层

小高层、高层

180

100

6.7

7.576

1.43

5.5

4.3

0.55

3.05

0.5

0.45

0.2

5.97

3.47

1.5

1.7

6.95

1.65

1.5

1.3

0.45

5.34

2.2

1.5

5.36

3.2

5.67

3.7

9.15

2.5

3.15

1.5

4.3

1.45

10.7

0.0%

9.2%

4.4%

0.0%

1.3%

4.0%

4.2%

1.2%

2.7%

10.3%

0.0%

0.3%

0.7%

0.0%

4400.00 2.256

4000.00 1.068

4200.00 0

6000.00 0.324

5200.00 0.978

3300.00 1.035

4800.00 0.295

3700.00 0.667

3300.00 0.96

3400.00

2500-3100

0.084

2500.00 0.18

2700.00

4085

2.2779 9.26%

分析：2021年估量沧州市整体推盘量为123.18万平，上半年度整个房地产市场销量约24.59万平米，去化率19.97%，去化率相对较低。

② 以后几个月的销售推测情形。

2021年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚决不移加强房地产调控：一方面坚决抵制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机性需求受到抵制，多数都市房价连续呈移中有降之势。但在信贷放松及一引起地点微调楼市政策的阻碍下，年初以来专门是二季度重点都

市商品住宅成交量明显回升。

估量2021年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，政策调控仍可不能放松，但随着信贷放松及一些地点微调楼市政策的阻碍，成交量相比上半年会有一定幅度的上升，同比2020年下半年，会有较大幅度的提升。

〔四〕今年沧州市房地产政策分析

① 土地政策。

I、2021年沧州市区〔包括运河区、新华区〕国有建设用地打算供应量为432.9113公顷，占国有建设用地打算编制范畴的71.34% ；沧州高新区土地打算供应量为42.268公顷，占国有建设用地打算编制范畴的6.97% ；开发区土地打算供应量为131.6427公顷，占国有建设用地打算编制范畴的21.69%。

II、统筹城乡进展，优化土地供应空间布局。

按照统筹城乡和区域和谐进展原那么，加强土地供应区域分类指导。严格操纵中心城土地供应规模，促进中心城区人口和功能的有机疏解和调整。重点保证基础设施和公用设施的土地供应，适度供应符合中心城区功能定位的产业进展用地，严格限制与中心城区整体进展不和谐的土地供应。

按照都市规划功能分区，力争先做环境后开发，严格实行〝净地〞出让，优化配置土地资源。在供地打算中所推出的地块要求分布合理，要充分考虑社会各个层面对用地的需求，兼顾社会效益和经济效益。对已纳入土地储备库和闲置的地块要优先考虑。

III、优化土地供应结构，对各类用地实行〝有保有压〞的差异化供应策略。

依照都市规划建设确定的重点功能区片类型，调整优化土地利用结构。以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量，做到有保有抑，确保重点工程项目、确保基础设施、确保民生工程专门是经济适用住房等保证性住房及产业集聚区工业项目建设用地供应，重点进展满足当地居民住房需求的中低价位，中小套型一般商品住房用地供应，切实稳固住房价格。确保经济进展和重点工程建设土地供给，严格操纵国家规定限制类和禁止类建设项目用地供应。

IV、促进土地集约节约利用。

坚持科学进展观和节约集约用地政策，建设项目用地鼓舞利用存量，严格操纵增量。大力支持进展高新技术产业、文化产业、物流业，积极促进现代服务业的进展。关于一些市场度不高，科技含量低的产业项目要限制供地或者不予供地。由工业园统一建设标准厂房入驻企业，提高土地节约集约利用。

V、发挥市场配置资源基础性作用

重点保证道路等基础设施建设用地的供应，优先安排生态环保、能源、科教文卫等与城镇居民生产、生活紧密相关项目建设所需用地，提高都市进展的保证能力，促进都市综合功能完善。严格土地供应方式程序，对商业、旅行、娱乐、商品住宅等经营性用地和新增工业用地〔不含原地内改扩建〕以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式有偿供地，统一在土地市场公布进行。

② 金融政策。

I、2021年6月8日，中国人民银行下调基准利率，5年以上贷款，利率由原先7.05下调为6.08。6月8号起，沧州建行、中行在基准利率基金上，对首套购房实施9折优待。

6月20号起，中行停止折扣，建行对优质客户优质楼盘仍连续折扣。

2、2021年7月6日，再次下调金融机构人民币存款基准利率，一年期存款基准利率下调0.25个百分点，5年以上贷款利率下调0.31个百分点，由原先6.80下调至6.55。

〔五〕泰和世家项目所在的新华区的地理环境及交通状况

1.沧州区总体规划

① 都市规划。

沧州市将构筑〝一城、五区、三组团〞的总体都市进展格局，〝一城〞即明确大沧州市概念，〝五区〞即指新华区、运河区、渤海新区〔含海兴县〕以及沧县、青县同城化治理，〝三组团〞包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积5971平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面积1736.3平方公里。

② 居住用地规划。

以下图为沧州市2020-2020年都市总体规划，其中黄色部分分别为一类居住用地、二类居住用地，要紧分布区域集中在运河区、新华区，北至永济路、南到307国道，西至迎宾大道，东至长芦大道。

③ 商业规划。

以解放路、新华路两条东西向都市主干线为依靠，东起长芦大道、西至京沪高速铁路，改造提升现有商贸设施，高标准规划建设现代商业设施，培养进展新型服务业态，重点进展七大现代商贸服务区，着力打造具有沧州人文特色的现代商贸服务业进展轴。

——小南门商业核心区。改造提升传统业态，积极引进大型综合体、建设特色小吃街、历史文化街、商业步行街，增强商业核心区的规模效应。

——颐和广场现代休闲商业区。主题商场与开放式购物空间相结合，大力引进新型商业业态，着力进展现代休闲商业，树立都市商业品牌。

——会展中心文化体育休闲基地。依靠会展中心，完善配套设施，提升服务水平，突出进展会议会展、体育休闲、文化娱乐等现代都市服务业。

——荷花池高档商务休闲区。进展荷花池公园生态环境优势，规划建设高档酒店和购物中心，进展集购物、商务服务、休闲娱乐于一体的商务休闲服务业。

——火车站前商业中心。改造升级批发市场，建设以标志性建筑、都市综合体、特色商品市场为载体的区域性商业中心。

——高铁站前现代风貌商业区。重点建设高档精品百货、商务会所、商务酒店、总部经济等，使其成为积聚商务金融、行政办公、现代居住、综合物流、娱乐休闲的现代风貌商业区。

——道东现代商业区。重点建设大型百货店、大型超市、家居建材市场，打造区域性商业服务中心。

④ 交通规划。

I、城际交通：加快主城区与黄骅新城组团、青县组团及市域县市，主城区与天津、山东之间快速交通网建设，尽快实现主城区与天津市、山东及市域要紧县市交通的快速化和公交化。加快建设京沪高速公路沧州段，使京沪高速、京台高速、石黄高速等三条高速路形成主城区大高速环的空间格局；加强高速外环出入口和引线建设，在主城区四个方向形成8个高速公路出入口，实现四通八达，提高主城区对外通达能力；加快国道104、307和保沧公路二级路段升级改造，适时实施主城区迎宾大道北延工程和海河路东延工程，谋划建设主城区-渤海新区、主城区-青县的城际公路，提高主城区到黄骅新城组团、青县组团及市域其他县市的快速通达能力。加快推进沧州机场项目前期工作，开创主城区组团空中交通新通道。

II、主城区交通：规划构筑〝四横三纵〞都市结构性主干路路网格局，改善主城区交通环境，拉开都市开发框架。四横由永济路、解放路、黄河路、海河路〔307国道〕构成，四条横线连通四个片区，是促进都市东西方向扩展、缓解瓶颈压力和与高速交通相衔接的要紧道路，是都市对外交通的要紧出入道路。永济路西接高速北出口，东联国道307；解放路西接京沪高铁站，东接开发区，远景东延至沧东开发区；黄河路西起沧州新区，东至沧州经济开发区；海河路〔307国道〕西联国道307，东至开发区，远景东延至沧东开发区。三纵由迎宾大道、东六号大街、东部高速连接线构成，三条纵线是都市南北方向与高速衔接和都市对外的要紧出入口。迎宾大道向北延伸，通过渤海路与京沪高速相衔接，南接石黄高速出入口。东六号大街北接京沪高速出入口，对外接国道104，南接石黄高速沧州东出口，对外接省道283，东部高速连接线南接石黄高速沧东出口，向北打通开发区经八路，北接京沪高速姚官屯出口。调整市区现状部分公路走向，将国道104线朔黄铁路北侧部分向东迁移，城区内的原国道104线路作为都市一样主干路，新迁移线

路北接京沪高速、南接海河路〔国道307〕过境线；调整国道307运河以东线路走向，幸免海河路〔国道307〕过境车辆直截了当穿越沧州城区和经济开发区，调整后线路由开发区南部通过，下穿京沪高速与沧东开发区联通。在京沪高铁西侧设置南北向主干路，南接海河路〔国道307〕，北接渤海路〔北外环〕，与渤海路、东六号大街、海河路共同组成主城区环城道路，作为组织规划期内都市过境交通的通道。

2.沧州新华区零售业态综述

① 要紧业态分布区域。

沧州市新华区零售业的要紧分布区域比较分散，最为集中的应该是物华市场和国富中心，它位于道东千童大道与解放路的交叉路南，这两个地点合并在一起组成的新华区最大的批发零售中心，所有沧州地区的副食和小商品均出自这两个区域，同时还有家具、家电、烟酒等，那个地点的商品不但货样齐全，而且价格低廉。位于火车站北侧的物华鞋城也是一个比较集中性的专业市场，规模大、产品集中；火车站南侧是一个服装批发市场，也是一个专业化市场，同时在往南还有一个五金批发市场，差不多上目前沧州市比较专业的市场。交通大街和解放路的交叉口为数码电子产品；新华路维明路交叉口为最大的五金批发市场。长芦南大道为彩龙国际，新华区最大的建材一站式购物中心，在建过程中。南北大街中断泛海时代是集餐饮、娱乐休闲、购物超市等为一体的综合购物街区新华区最东边为一手车和二手车的集中销售地。

② 要紧业态所处地位及趋势。

目前新华区的零售业的进展依旧比较缓慢，各个市场比较孤立，零售项目比较单一，但每个市场都稍具规模有一定的市场竞争力，由于新华区的自身经济进展缓慢，使得专业化市场、一站式购物的消费模式还没形成，同时新华区没有更大的支柱产业坚持区内的税收，基础设施建设缓慢，消费水平也是比较落后，政府目前正在大力度的扩路，加大基础设施的建筑投入，在引进投资的同时也在进一步规范各个功能市场，为今后提高消费水平，提升新华区的形象奠定的良好的基础，因此新华区各个零售业态还会稳步建设增长。

〔六〕泰和世家项目所在的新华区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

〔1〕沧州市在售住宅楼盘共计30

2.项目片区市场分析

① 项目位置。

泰和世家位于沧州市新华区，处在沧州市主干道清池大道与黄河路交叉口向南500米，欣欣家园南侧。南临王西鲁干渠，北临欣欣家园，与南环路〔黄河路〕相距500米，、东临铁西大街、西临清池大道，与沧州市形象标志——大运河一路之隔。

② 片区范畴。

新华区属沧州市二市区之一，与运河区以南北大街为界，位于沧州市区东半部，总面积88.5平方千米。新华区辖5个街道、1个乡：建设北街街道、车站街道、南大街街道、东环街道、道东街道、小赵庄乡，29个社区居委会、25个村委会。区政府驻维明路14号。辖8个社区居委会：建北、古楼、维康、院东、石化、深庄、站西、北环中路。

3.项目街区特点

① 地块位置、环境及交通。

本案位于新华区清池大道与黄河路交叉口向南500米。周边辐射王西鲁、祁孟庄、蔡庄子、曹庄子等村庄，毗邻成熟小区佟家花园、欣欣家园等，与沧州市形象标志——大运河一路之隔。公交线路包括29路、11路、306路、9路、226路等，自驾车到市中心约5-10分钟车程。

② 人口分布及收入构成。

新华区属沧州市老城区，居民多以沧州市本地居民为主，亦是多民族聚居区，有汉、回、满、蒙等18个民族，约2.8万人，占全区总人数的13.%，其中回民有2.5万多人，流淌人口近2万人。人口多分布在清池大道以东、长芦大道以西。

从收入构成来看，沧州市都市居民家庭总收入中：

人均工资性收入13044元，比上年增长8.5%。工资性收入占家庭总收入的比重为71.2%，处于主导地位。

经营性收入1729元，同比增长40.9%。一是全年经济进展环境总体良好，个体经营者人数增加；二是个体工商户增值税和营业税起征点提高，税赋降低。

财产性收入218元，同比增长122.6%。一是今年来连续三次提高存贷款利率，一年定期达到3.5%，比上年末提升0.75个百分点；二是受出租房房租涨幅较大的阻碍，都市居民人均出租房屋收入增长较快。

转移性收入4486元，同比增长7.2%。其中养老金或离退休金增长8.1%。要紧是社会保证机制进一步健全，企业离退人员差不多养老金水平提高，社会最低生活保证覆盖面连续扩大、保证标准提高。

4.项目周边配套

① 周边商业分布、经营状况。

名称位置业态

一家以百贷零售业为主的股份制差不多情形

拥有自营商厦13家，2020年7月进驻沧州

地下一层，地上三层

地下一层，地上五层

经营状况

信誉楼清池大道原顺城商厦

商业企业

目前经营情形良好

盐百

商城

小南门商圈

清池大道与新华路交叉口向西200米

零售业态，大型超市

零售、批发业态

外在小南门商圈，经营状态良好

沧州市较早的商业综合体，目前经营状态专门好，

意明新华区维明路东街

清池大道与黄河路交叉口向南零售业态、大型超市地下一层，地上三层

前经营状态良好

周边惟一处在主干道处的较大型辐射周边佟家花园、欣欣家园、祁孟庄等，目前经营状况良好

维明路邻近惟一的大型商业，目好生活超市

100米

② 项目周边教育配套。

超市

超市，沧州市连锁经营

幼儿园：欣欣家园童乐幼儿园、三毛艺术幼儿园、民族幼儿园、太阳8·9点欣蕾幼儿园等。

小学：花园小学、实验小学、等。

中学：沧州市剑桥中学、沧州市第一职业中学等。

其它教育机构：沧州市商业中等专业学校、大赵庄南队学校等。

③ 项目周边金融配套。

向北500米有中国工商银行、农业银行等，中国建设银行欣欣家园分理处、沧州银行佟家花园支行等多家银行机构。

④ 项目周边医疗配套。

大型医院包括和平医院、南大街卫生医院，另周边医疗诊所包括清池大道叶大夫门诊、花园社区卫生服务站牙科门诊、欣欣家园社区卫生站等。

〔七〕泰和世家项目所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情形、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

楼盘名称项目位置开发商

占地面积

建筑面积

交通情形户型分析

价格分析

销售分析

客源客层

项目优势

项目劣势

1、对要紧以新现三期处于蓄客时期，东方世纪城

新华区黄河路与千童大道交叉口西南角

原二沧州建投房地产开发

395亩 45万

11路、 306路、369路、226路、321路

二居80㎡-100㎡

三居100㎡-133㎡

期销售价格要紧集中在3800-4000元/平

目前一期、二期已差不多售馨，三期处于蓄客时期

华区、沧县人群为主，多为一样工薪阶层、事业单位、私企等人员

购买力1、位于沧县2、楼盘体量3、产品定位较好，价格较4、沧州建投开发实5、生活配套强的运河区客力弱

2 、沧证

3、教育配套差

在区域不被本地市民且小区内拆迁多。

5、密核心区户吸引

大，县房产

低 4 、所力强认可，

齐全

户过

度大，楼间距小。

一期于均价：3800元/平，

新华区黄河路与千御宇国际城

童大道交口南行路西〔东方骏景南侧〕

沧州市中宇房地产开发

460亩 60万

321、306、11、226、369

二居78㎡-87㎡

三居109㎡-139㎡

最低价：3398元/平，

最高价：4040元/平

2020年底已交房，在售二期共13栋高层、5栋洋房，在售5栋，去化约50-60%，近期推出要紧以新华区、沧县人群为主，多为一样工薪阶层、事业单位、私企等人员

1、2020年底交房，属准现房2、价3、采暖为较为先进的地源热泵系4、小区规模1、公司实力较小

2、教育配套差，交利，且品紧临铁路

3、户型较差，布4、宣传力度光率低

产品通不便

格偏低西边产

统局凌乱

较大小，曝

特价房3398元/平低价销售

2020.9月开盘后销售均价：3700元/平

新华区黄河路与千榕城童大道交叉口西南角

河北沧元房地产开发

最低100亩 14万 11路、22路 70-135㎡价：3300元/平

最高价：4200元/平

市场即转冷，均价4200元/平，去化缓慢。本年4月后推出一系列促销政策，要紧以道东、沧县、新华区等人群为主，多为一样工薪阶层、个体商户等

1、豪布斯卡风格较1、开发商实力较小

2、推广力度为新颖

小，目2、周前只有边配套户外和完善

网络

3、交3、工通便利

程进度慢

看房团、特价房、买房赠电动车等，现要紧销售7、8、11、12号楼，销售均价3700元/平

销售均金域瑞景

新华区铁路西街原石油南库

沧州市住美房地产开发

价：60亩 10万 9路、11路 80-130㎡ 3500元

最低价：2021年3月首次开盘，销售均价要紧以石油南库职工为主，除此1、价2、小高层产品、楼间距大，户1、首高，至少缴纳15万首付

2、五格廉价付款

3200元/平

最高价：3700元/平

3300元/平，低于周边竞争楼盘500元以上，开盘两栋楼即售馨。次月再次低价开盘5、6#楼，亦售馨，再要紧处于蓄外，一样工薪阶层及看中其价格以投资为主人群。

型设计3、交通便利，周边配套齐全

证不能办理货款

3、开发商实力小

合理全，不

客时期

2020年开盘，现一期已销售均价：3800元/平

百合世嘉

新华区长芦大道与解放路交汇处

沧州市凯德房地产开发

最低400亩 70万 306路、307 80-139㎡价：3400元/平

最高价：4200元/平

交房，要紧销售二期现房，现二期去化约30%，现推出特价现房3280元/㎡起，其余要紧以沧县及沧州市东部县镇人群为主。

1、现房销售，即买即住

2、售价低，价格能为多数家庭同意

1、位于沧县，地理位置较受限制

2、开发商实力较小

3、之前电梯

产品优待全款94折，贷款96折

显现过故障，为销售带来不良阻碍

要紧以新华1、山地会所，较为新颖

2、新华1、工程进度缓慢，已严峻逾目前新华区解放路与千东领伯爵童大道交叉口北行200米

沧州市华兴置业房地产开发

一居48㎡-52㎡

100亩 17万 11路二居90㎡-98㎡

三居109㎡-137㎡

处封盘状态，无销售

封盘，无销售

区、道东、沧县及沧州市东、北部

县镇人群为主

区稀有的一室一厅户型

3、超大楼间距

期交房，

2、 5月售楼处被业主砸，阻碍销售

3、产品定位不足，大

面积户型较多，去化

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情形、价格情形、户型情形等。

摩卡小镇：

楼盘概况：位于新华区交通南大街与志强路交口，占地63亩，建面12万平米，容积率2.0，绿化率33%。

周边配套：中小学：一中、六中、八中、实验小学、车站小学

综合商场：建新商厦、信誉楼、盐佰购物中心〔意明东体商厦〕

稚嫩园：煤建幼儿园、民族幼儿园、实验幼儿园

银行：沧州银行、中、工、建及融信商业银行

医院：和平医院、民族医院、市医院

休闲娱乐设施：金永娱乐健身广场、南湖公园、东体育场餐厅老石头美食城、老肥猫

价格情形：目前价格未出。

户型情形：户型多为两梯四户产品，通透或半通透及全阳产品。

一室：60.9平米

二室：92-101平米

三室：118平米。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的差不多情形、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

楼盘名称

中小学：实验小学、新华小学、沧州一中、沧州八中

综合商场：建新大厦、顺城商厦、华北新华区清池泛海时代

大道以东，新华路以南，建北街以西，解放路以北

沧州通泰泛海房地产开发

占地：350亩

建面：80万平

16路、17路、22路、29路、306路、307路、430路、138路、420路、526路、561路

商厦、狮城商厦、颐和商厦、渤海商厦

稚嫩园：沧州第一幼儿园

银行：工商银行、中国银行、建设银行、沧州银行

邮局：中国邮政

医院：人民医院、中心医院、口腔医院

休闲娱乐设施：东体育场、金永音乐广场

餐厅：肯德基、永和豆浆、凯伦咖啡、南门小吃城、欧麦经典咖啡厅、鲁西肥牛城、沧州老菜美食城、德克士

沧州市新华鼓楼上城

区新华中路21号荷花池对面，隔新华中路与荷花池相望

沧州万兴房地产开发

占地：180亩

建面：40万平

1路、4路、16路、19路、30路、31路、138路、219路、306路、402路、420学校：实验小学，车站小学、新华小学、沧州市一中、沧州市二中、沧州市八中、沧州市一幼、大化幼儿园

购物：沧州商城、华北商厦、意明购物中心、沧州商城、建新大厦、国美电器、三联家电

二居99㎡-123㎡三居135㎡-139㎡

要紧以新华区、运河区及周边县市人群为主，客户多为一样工薪阶1、位于沧州市主干道新华路北侧，与荷花池一路之隔，周边交通便利，配套齐全。

2、现销售楼栋均为准1、户型布局不合理，多为塔楼，二梯六户多全阳、全阴45-109平米

要紧以新华区、运河区、及周边县市为主，客户多为白领、行政机关单位、私企、个体商户等

1、处于新华区主干道清池大道东侧，紧邻沧州市小南门商圈。

2、楼盘体量大，除昨街商铺外，另有内部风情商业街等。

3、毗邻荷花池，周边配套齐全，交通便利

1、拆迁户较多，约占到整个楼盘体量的一半。

2、楼间距近，容积率高，多为二梯四户产品，居住舒服度欠缺。

楼盘位置开发商

差不多情形

交通状况配套状况户型统计客源层面楼盘优势楼盘劣势

路、505 路、526路、612路

医疗：沧州市人民医院、沧州市中心医院、狮城大药房

金融：建设银行、工商银行、沧州银行、邮政储蓄银行、平安人寿保险公司

配套：火车站、长途汽车客运东站、国家电网、网通大厦、移动大厦、联通大厦、中国邮政、天一通讯

层、个体商户等

现房，销售支撑力度大

产品，居住舒服度差

2、楼间距小

3、推广力度小

要紧以新华三里嘉苑

新华区永济路与交通大街交口〔方圆宾馆东侧〕

北京博达房地产开发

占地：

360亩

建筑面积58.17

11路 13路

615路 430路

8路 646路

604路

北环路小学、十五中学、

意明师城商场、

聪慧星双语幼儿园、

建行、商行、农行

二居89㎡-99㎡三居106㎡-120㎡

区及沧县、沧州市北部县镇为主，客户多为一样工薪阶层，个体商户等

1、楼盘体量大，

2、小区内有幼儿园、小学等配套设施

1、开发商知名度较低

2、工程进度缓慢

3、销售团队积极性差

〔八〕综合结论

① 该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

产品类型：

高层产品：新华区要紧楼盘多为高层产品，典型楼盘东方世纪城、御宇国际城、泛海时代、东领伯爵等，多集中在20-30层，户型多以80-140平米为主，各别楼盘有较小或较大面积户型，例如东领伯爵有64平米一室，及196跃层。

小高层产品：典型楼盘本项目、金域瑞景、东方世纪城三期，楼层在12层左右，本项目12层、金域瑞景14层，该些产品户型产品多集中在80-140平米，户型多布局合理、居住舒服。

花园洋房：典型楼盘御宇国际城，御宇二期共规划有五栋四层的花园洋房，户型属跃层产品，目前未对外销售。

写字楼：东方世纪城在建二栋双子座写字楼，精装修，均价5000元/平米。榕城亦规划有一栋写字楼，目前未对外出售。

商业：泛海时代沿清池大道规划有X万平商业，要紧为一托二产品，紧领小南门商圈，销售均价20000元/平米。

景观营造特点：

优点：I、依靠周边自然景观或公园：典型楼盘泰和世家毗邻沧州形象标志——大运河，泛海时代、鼓楼上城依靠沧州荷花池，御宇国际城依靠千童公园。均供热景观优势进行宣传推广。

II、绿化率高：典型楼盘泰和世家、御宇国际城45%，三里嘉苑绿化率50%，金域瑞景更是达到52%，绿化率均普遍比较高。

III、打造新颖园林：典型楼盘东领伯爵、泰和世家，东领伯爵园林规划层次感强，且建筑的会所为山地会所，较为新颖。本案力主打造八大前庭后院，构筑坊、阶、亭、园、院五重境域。

劣势：I、风格种类较少，缺乏借鉴创意，新华区在建楼盘多为现代简约风格，园林风格也较少推陈出新。

II、植物种类较为单一，多为北方常见树种植物，品质不能做到较高程度的提升。

② 本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

现代简约风格：新华区楼盘多以现代简约风格建筑，典型楼盘本案、东方世纪城等，设计多简洁明了，较易为大众同意。

豪布斯卡风格：典型楼盘榕城。榕城是新华区唯独打造豪布斯卡风格的楼盘。小区内规划有商业街和办公楼，但无酒店、生态公园等，榕城虽着力打造豪布斯卡风格，但其仿照力道不足，规划设计中存在欠缺。

③ 本区域的户型特点和面积分布情形。

? 户型特点：

I一梯二户：典型楼盘泰和世家，金域瑞景，该些户型多布局合理、南北通透，客厅、主卧朝阳，公摊小，且多以小高层产品为主。

II、二梯三户：典型楼盘御宇国际城，该些户型多为通透或半通透产品，中间户型为全阳产品。

III、二梯四户：典型楼盘榕城，该些户型多为两个全阳加两个半通透户型，半通透户型多为客厅朝阳或主卧朝阳，进深较长。

IV、二梯六户：典型楼盘鼓楼上城，多为塔楼且户型多为全阳或全阳，户型设计舒服度不足。

V、跃层：典型楼盘御宇国际城、东领伯爵。御宇国际城为花园洋房，东领伯爵为高层产品，该些户型面积均较大，多集中在190平米以上。

? 面积分布情形

I、60-70平米：典型楼盘东领伯爵，东领伯爵规划有部分一室一厅户型，面积在60平米以上，占比在10%以下。

II、70-90平米：新华区大部分楼盘户型规划面积多集中在70-90平米，占比多达到50%以上。

III、90-120平米：新华区楼盘三室户型多集中在90-120平米间，楼盘户型占比多集中在30%-50%。

IV、120-150平米：舒服三室户型多会集中在120-150平米间，但楼盘占比会相对减少，约10%-20%。

V、150平米以上：典型楼盘东领伯爵，该些户型多会舒服四室户型或跃层产品。

④ 本区域楼盘客户的要紧特点。

I：购房目的：新华区客户多以刚需购房或改善性住房为主，投资占比相对较少。

II、客户区域：受地理位置的阻碍，客户以新华区居多，运河区及周边县市占其次。依照各楼盘位置及要紧客群定位，会有较为集中的客户区域群体，例如榕城道东客群相对较多，金域瑞景多为石油南库职工等。

III、客户职业：多以一样工薪阶层、个体商户或公务员为主，成功商业人士等人群相对较少，如购房多以投资为主。

IV、客户付款方式：多会选择商贷或公积金，一次性比例相对较少。

〔九〕本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特点

I、生活配套设施、教育配套设施完善。.

II、交通便利，出行方便.

III、产品户型设计适合目前刚需人群。

IV、部分开发商有交强的实力,让客户买的放心

V、产品的性价比高,能满足大部分刚性需求客户.

VI、营销定位及宣传成效较好。

2.滞销特点

I、部分楼盘没通公交车,出行不太方便,

II、离市中心较远医疗及其他配套设施不太方便。

III、流淌人口较少,投资性客户较少。

IV、产品过于单一,不能满足全方位的需求

V、部分开发商实力较差,导致不能如期交房,信誉降低

VI、政府监管力度大,限购阻碍部分客户的贷款意愿

〔十〕调研结论

① 项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

? 作为三线都市的沧州从人口量来看远没有保定、唐山等三线都市的人口多，同时作为三线都市的都市经济进展也远没有一二线都市的快，沧州市外地流淌人口较少，要紧流淌人口要紧是周边县城的务工人员或做生意的人员，这就导致房地产的投资客会相对较少，资金在房地产方面的流淌性较差，加上沧州人的消费理念较为保守，对政策性的东西反应较为滞后，因此在沧州推行某些的东西总是会相对滞后，市场环境比较平稳，可不能显现大起大落的现象。

? 截止到2021年7月底沧州市目前在售项目共计32个，其中运河区共计18个项目，新华区16个项目，推出面积约1236万平方米，以消化面积约为750万平方米，剩余面积486万平方米，目前沧州市的居住人口约51.5万人，沧县66.9万，已拥有住房人口约30万人，因此沧州的购房需求还存在一定的空间，这就要求我们要把握市场，制定适应市场的产品适应市场的需求，打造出属于自己的一套推售方案。

? 本项目的区域正好位于新华区和运河区的交汇处，属于一个城接新华和运河的重要地段，这要求我们不管是产品定位依旧价格定位都要兼顾，价格上我们要紧的竞争手是东方世纪城、御宇国际城、榕成世家、百合世家，他们以价格取胜产品设计一样，位置和本项目比有一定的差别，开发商实力一样，物业配套跟不上，但这几个园区的规模较大，周边的配套设施比本项目要好，拿地早房价廉价；产品上的要紧竞争对手要紧是兰亭苑、宏宇城、万泰丽景、御河新城，这几个项目的位置较好，户型设计更为人性化，加上周边的进展空间较大，升值潜力较大，项目本身也有一定的规模，假如这几个项目的大面积户型做促销，和本项目的总价仅差几万。不足之处确实是目前项目还没有入住后期的服务也不一定有保证，由因此新区周边的配套设施不足。

① 项目进展建议,包括进展策略、目标客户特点以及具体建议等。

? 泰和世家项目位于新华区西段，处于沧州市的最南端，共计占地302亩，总建筑面积53万平方米，由中间的纬一路将园区分为南北两块，本项目南区目前以消化19万平方米〔包括商业、住宅、地下室，车位〕，北区还未开盘销售。依照南区的剩余产品情形，要紧以大面积的为主，小面积户型以消化殆尽，同时北区大户型占比约为2/3，这也刚好将南区剩余大户型的舒服性和北区产品升级相匹配，从宣传上能够顺利过渡。

? 上半年的成交客户要紧依旧以刚性需求的客户为主，改善性的客户量较小，只是到了6-7月份的大面积户型开始消化，这也和本项目推出的优待政策有专门大关系，今后的推售策略要紧依旧以舒服性的大户型销售带动小户型的销售，将销售重点放到大户型的销售来。在客户群体的选择上本项目接下来要紧主针对的人群是改善型客户，再细分以下确实是差不多有房但不着急住想改善居住环境的、首次置业想购房想一步到位的。这批客户的要紧为区域地缘型客户，还有部分运河区的客户想购买西边的住宅却没有经济实力的，及部分县城里想来沧州改善居住环境的客户，这部分人群是目前要紧针对的，他们有一定的经济实力，不想再原有的环境中生活，为了住的更舒服、活动空间更大、生活更便利、配套更齐全因此选择本项目。

? 在今后的推广的重点要依照目前剩余的产品特性将客群作出细化，在分析媒体和自身的支出情形来确定推广渠道。本项目一期差不多交房，但工程的交房给客户带来的许多问题，为后期销售没能提供有效的保证，建议今后加强对工程的监控。

沧州泰和世家营销部

2021.8.1

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