1999

2023年11月23日发(作者：东风小康单排小货车)

1999-2009中国十年房地产走势及未来发展趋势

99年，那时是全国开发商的寒冬。出现了不少烂尾楼，老百姓也在观望，

南京上市的楼盘也不是很多就三四家，城东有梅花山庄、河西有凤凰花园城就

那么几个小区，刚刚开发销售的新房也抖豁豁的害怕卖不掉，典雅居整天在广

播里喊：2388一平。喊了二半年好像也没有人理他。娘娘总讲：“有个房子很

重要，刮风下雨时候能有个去处。城里的孩子就是没有农村的强，农村的孩子

20多岁就知道盖房子娶媳妇了。”我想早点从家里搬出去，当时已经认识了红

太狼，房子是我要解决的第一件事。

骑着自行车去转，觉得典雅居好远当时的江东路很偏。后来到了江东路的新

百花园开盘也就是2300块钱。后来发现39路车正好是西站到应天西路的，图

省事就做了公交车，这么多年后我才发现人不能走捷径，你上了车目的地就只

有一个，大大的缩小了选择的范围。后来看了新百花园，觉得房子密度太大，

结构不好。在销售员的劝说下，交了200块钱的定金走了。结果我过了一条街

发现了爱达花园，正在销售的房子就是99年房地产衰退的产物，房子盖好卖不

掉，办法只有一个——降价。原本计划3500起售的房子现在改成了2200，我看

了一下，欧式风格结构合理。这房子卖不掉的原因还在于户型够大，145-168只

有这两种面积，这倒是达到了红太狼的要求，不低于140的面积，两面带落地

玻璃。我当时比较满意，卖房子的一脸真诚和期待，看的出来，他们很久没有

开张了。我没有表态又到城东去转了转。

城东，当时的苜蓿园大街已经颇成气候，梅花山庄、海月花园、月牙湖花园

都已经开始销售，均价都在3000多。后来我看中了半山花园，当时刚刚销售房

价也不过3000来块，喜欢半山花园的原因在于位置靠南京博物院近，我可以经

常到博物院去参观。但可惜的是那一阵子房地产很不景气，报纸上总讲很多开

发商携款潜逃房子盖了一半就跑掉了，当时我年轻胆小主要是没得钱还不敢去

冒这种风险，就把宝压在了爱达花园。结果，让我一败涂地。几年后我损失惨

重落荒而逃。

我和诸位讲过，和大家沟通、交流、学习、思考是很重要的事情，这样我能

发现社会未来的走向和需求从而掌握社会发展的趋势，在顺势的前提下才能一

帆风顺，如果逆风飞扬的话会很痛苦很吃力。2000年我开始关注社会上大多数

人的资金来源和去向，多数人都在炒股，包括我在美国的表哥。说实话90年代

初期时我集邮票时就关注了股票，但我看那些数据对我来说是很痛苦的事情，

《扬子晚报》那时总会登些股票行情，93年的时候我对自己说，如果我有钱我

就买陆家嘴这支股票。当然当时我还不懂浦东大开发，为什么选这支股票因为

他的名字好玩。几年后我才知道陆家嘴是浦东的核心区域，当然我没有买因为

我没钱我也没有能力游说说服我有钱只买中山装投资的爹让他去买股票。当然

我到现在也搞不清楚股票的操作模式和涨跌原因，我还是倾向于看好房地产，

情况再差再怎么样还有个房子在手上。

我的判断是正确的，2001年5月份国内出了第一个超过100元的科技股—

—亿安科技，到了六月份达到143块，七月份就跌倒了十几块钱。很多人都垮

了，这次是全球的科技股泡沫，当时已在加拿大的李老师跌去了近百万加元，

我在美国的表哥也深受其害，他手中的微软股票市值已经达到块100万时跌的

就剩十几万。其实很多东西就是要适可而止，欲望过强、贪念过大往往会让人

跌的粉身碎骨，而对于很多人来讲，发迹的机会仅仅会有一次而已，错过就错

过了，下次机会？何年马月。

上海——30年代即是远东第一大都市，我对这个城市的迷恋和向往从未停

止过。能在上海置业是我的一个愿望，01年开始，上海的房展会我就去参观，

2001年的上海房价的均价是多少呢？4000块左右，莘庄附近也就是2000多块，

当时好像嘉定这些县都没有算进去。房展会很热闹，比南京热闹多了各地方言

都有好在番邦洋鬼子没有来插一杠子。我看到有人在卖杂志《上海房地产报道》，

压根没有人买，我冲上去一看，15块一本，这价格谁会买？所以现在这杂志买

一送二，15块三本，我一看这生意可以做，买来一看还是创刊号我就成了最早

的读者。

任何时候信息的收集和数据的分析都是很重要很有必要的，《上海房地产报

道》里的一些观点还是很正确的，比如选房的几个定理如：梧桐树定理——就

是在梧桐树多的地方买房，梧桐树越老环境就越好。一碗面定理——如果区域

内的面5块钱一碗，那么房价就在5000块一平比较合适，10块钱一碗，就是

10000块了。当然，当时上海一万的房价还不是很多。最让我记忆犹新的一篇文

章是：上海的房价多少算合适。文章描述到：上海和香港都是国际大都市，为

什么上海的房价只有香港的20分之一？上海现在已有不少年薪20万的白领，

如果一年拿出10万来还房贷是有可能的，总之最后的结论是上海的房地产价格

过低。他妈的，我一看就知道房价肯定要涨，赶快再去买房，这次有了南京的

教训我看房时就很谨慎，到现在我到上海只要没什么急事我都靠步行，其实上

海的并不大。后来看来看去就觉得思南路好，孙中山、周公馆、梅兰芳故居都

在这条路上，靠瑞金医院也近，而在瑞金宾馆的花园散步对我的诱惑也比较大，

本来马思南路就是一条诗情画意的路，当时的房价是多少？8000多的均价，可

惜我去的时候只剩下大户型，140以上，一百多万对于我来讲是巨款，又考虑到

在上海不好贷款再加上利息只好就退了。这一退，以后就很难有机会再进了，

机会，有时候就是一次，错过，即错过。不过我当时给上海卢湾、静安、黄浦

这三个核心区域平衡出的房价就是10000块一平，但没钱，只能是空谈。

02年，南京的房价开始猛窜，集庆门江南名府到了3200一平（01年开盘时

2600），栖霞的云锦美地到了3600，而最让人关注的是莫愁湖边的万科金色家

园开盘到了5500.应该记得当时的购买的火爆场面，万科开盘前三天就有人排队

了。五一过后，上海新民晚报刊登了《南京人真有钱，5000一平的商品房买起

来像买萝卜》，沪宁杭的房价高升即此拉开了高涨的序幕。这三个盘我都没有

跟，因为我有了更好的选择——古城苏州。

上有天堂、下有苏杭这是千年的古话，我个人认为，像上海、青岛等城市房

价的高涨是早期的殖民建设，上海是最好的上只角是法租界，英租界也不差，

青岛有百年前的德国人苦心建设。而苏杭两地则自古以来就环境优美适合生养，

但在99年苏州的房价是苏锡常最低的，没有超过2000块的房子。我也对苏州

房价的低廉感到奇怪，从取消了上海置业的计划后我就转向了苏州，冒雨骑着

自行车在苏州工业园区转了一圈我判断只要园区的房价不超过4000都可以买，

当时最好的盘，卢作孚的孙子卢锵做的都市花园才多少钱？

当时3000多的房子，除了楼层高些，空间密度还算舒畅。

3000多，就这价格还比其他楼盘高出了好多。连忙下定，并和苏州熟悉的人介

绍，苏附一的几个哥们说啥？“房价1000多的时候我们都不买，现在3000多

你让我们买？你是港督（苏州话呆子）啊？”我也不好多讲，江南人的精明，

你和他讲多了他就怀疑你吃回扣。我04年到苏州装修时又去了苏大附一院，那

几个哥们都买了，在03年买的，用7000多的价格，妈的我都搞不清楚在短短

两年内他们怎么搞到的钱。

08年，同一个小区同一块地，密度极大的房子卖到近两万，3000多时就赚钱，

现在赚多少？

小事红太狼会做主，在大事方面还是尊重我。在苏州买房对于她来说就是把

钱往水里丢，人不在苏州要个房子在那里干嘛？但她没有反对我。我告诉她不

会失手她也就相信了直到她和我去签约时看到人山人海的火爆场面后她才相

信。房产证写的她的名字，她整天吊儿郎当的给她个房子她也能稳重些。我很

明确的告诉她，到04年交房时房价不会低于7000她也认为我在说笑话，结果

交房前，有人给她打来电话，说6800一平要收。她质问我怎么低了200块？我

冷静的告诉他：还有3个月，三个月后你再看。

2000多买房，3000多买房，在现在看来好像是天方夜谭，但真的是发生过。

这个月南京的商品房均价达到了11000多，上海商品房达到了20000.这是什么

样的概念？前两天回单位，我又买了一本《上海房地产报道》现在已经改名字

了，叫《租赁情报》赤裸裸的说明买房就是投机或投资。我不相信什么叫均价，

这玩意根本靠不住。在上海这个月可能卢湾、黄浦等核心区域没有房出售，你

说这个均价是怎么出来的？根本不准确。

按图索引，大吃一惊。卢湾、黄浦、静安的房价是多少呢？60000到100000

一平，位置还没有思南路好，所以想想南京鼓楼的羲和、长久卖到30000多也

不足为奇。上海房地产报道的创刊曾写道：上海和香港都是国际化大都市，为

什么香港的房价是上海的20倍？而短短十年过去了，我看上海和香港的房价就

快持平了。香港发展了多少年？上海只用了10年就达到了，在中国，什么奇迹

都能发生！

这个香山丽舍和思南路在条路上，02年8000，如今90000，不是疯了是什么？

儿时和少年时的历练让我对一些事物比较敏感，也可以说是我的运气和机会

好可以再今天不受房价所累。但如果我没在合适的时候买房拖到了今天我想我

无论如何我也是承受不起的，幸运的我只是假设，而这个假设现在实实在在落

到了80后的身上，房价猛于虎的今天，高昂的房价无情的夺去了劳苦大众的财

富，无情的摧残着中华民族的未来和希望，这是每一个有良知的中国人痛彻心

扉的伤痛！

高昂的房价给谁带来了实实在在的好处？首先是政府，政府靠卖地发了大

财，城市的房价高了，竞争力也上去了。凭什么你上海的房价能到10万而我南

京的房价达不到5万？紧接着是开发商，有政府托台他们唱戏收利赚的肚满肠

肥，吃的肥头大耳。再下来就是银行，老百姓来存钱一年是2.5的利息，我把房

贷放出去就是6的利息。坐到家里就发财。而房贷是最好最安全的贷款，几乎

不会有风险。举个例子，现在买个150万的房子，估计也就能出个50万，贷款

30年，连本带利就是200万，你敢讲你的房子在以后能升值到300万？但你的

实际成本就不能按150万来算而要算成250万，如果没有升值你就算赔了，当

然没有人会管你。这三大头吃饱就行，政府是最大的赢家，他会认为老百姓有

债是好事，这下你就安生了，慢慢还债吧，社会治安说不准还好点。

老百姓永远是被愚弄的对象。“阿里、阿里巴巴，阿里巴巴是个快乐的青年，

吼吼吼吼，芝麻开门芝麻开门，吼吼吼吼……….”他妈的现在想想这也能叫歌？

但在80年代满大街都在唱，我们都在唱。83年，国内还不能生产轿车，一辆组

装的普桑卖到20万，那时的20万的市值比现在的300万还厉害，今天我们想

想：300万买个普桑是不是疯了？80年代大家能有一台彩电就是莫大的荣耀了，

3000多块在当时几乎是透支了一个家庭的全部资金。我在想今天我们高价买了

房后，过了二十年是不是也会有这种感慨？

医疗、教育、住房是我们的民生所倚，是我们民众赖以生存的基础。现在成

了压在民众面前不可逾越的三座大山，这是悲哀，透彻心骨！现在年轻人买一

套房已经不仅把双方父母拉下水了，而是把父母的爹娘都搭进去了。四个家庭

才能凑套房的首期，接下来就是小夫妻没日没夜的还款了，这，真的有必要吗？

大部分的老百姓倾其所有买了一套房，就算是在房价低的时候大多数人也就是

买了一套房，房价涨的再高也是水中花、井中月，空头支票一张罢了，卖掉房

子你住哪里？顶多有点心理上的安慰，还起贷款来劲头更高罢了。

传统观念，房子是婚姻的基础，但这并非是婚姻的基础而是人是生活基础，

在高昂的房价面前是否要学会变通？在国外都是35岁、40岁买房，石头年后去

德国，你就会体验到德国的房价20年没变，很多欧美人也不买房情愿租房，在

49年前很多人也是这样，不要看到此都是这个名人故居，那个名人祖宅，好多

都是租的。上海的精华在卢湾、静安、黄浦那一栋栋风格别致的小别墅多么漂

亮，南京颐和路的别墅区是多么幽静，青岛八大关多姿多彩的让人流连忘返的

别墅，按照现在的价格哪一栋不是价值上亿。而他们的真正的主人呢？估计这

些房主的后人知道今天祖上物业的价格只能一笑而过，当然，这笑是苦涩的。

诸位，一套房子透支了一代人的财富也透支了一代人的人生。在这个不理智

的环境下何必为了并不完全属于自己的方寸之地、立锥之处而放弃了自己的理

想和人生。可以很负责人的告诉诸位，一套房子可以消灭一个中产家庭，而一

场疾病也可以摧毁一个富裕家庭。

放眼未来吧，也许再过20年，诸位再回头看看，有房的，没房的都是一样

的可笑！