2023年11月28日发(作者：吉利帝豪怎么样汽车质量怎么样)
SPECIAL REPORT
特别报道
张国华
塔博曼亚洲中国区董事总经理
零售的核心是时尚，而时尚是永不过时的体验。
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CHINA REAL ESTATE FINANCE
中国房地产金融
塔博曼中国:
北美商业地产的中国实践
稳健、看重成长性，是塔博曼的中国策略。
方远 刘本迪 上海报道
“中国市场是塔博曼亚洲非常重
要的战略市场，我们将持续探索在中
国市场的发展机会。”塔博曼亚洲中
国区董事总经理张国华说。
张国华2011年加入塔博曼亚洲，
负责塔博曼中国区业务发展、运营及
战略合作，推动中国区CityOn熙地港
（西安、郑州）购物中心成功落地，
这成为塔博曼在亚洲重要战略部署。
开业不足两年的熙地港，目前出
租率达到100%，已成为当地著名的
时尚地标。这一项目成功也得益于牵
手战略合作伙伴，与王府井集团股份
有限公司(，下称王府井集
团)联合开发、运营管理，这也成为
了塔博曼亚洲开拓商业地产重要的合
作模式。
“和王府井集团的战略合作将塔
博曼全球领先的购物中心管理经验与
王府井深刻的本土市场洞察力和网络
相结合，为我们开发和管理项目带来
极大的优势。” 塔博曼亚洲中国区董
事总经理张国华接受《中国房地产金
融》专访时表示，王府井百货作为主
力店进入两个熙地港项目，也是购物
中心与传统百货合作方式上的创新。
作为第一只以UPREITs
（伞形房地产投资信
托）形式上市的商业地
产公司，获得日后众多
商业地产物业的效仿，
目前在美国上市的172
只REITs产品中，超过
70%采用了UPREITs结
构。
亚洲之路
作为境外商业地产巨头，在众多
以新加坡、中国香港品牌为主的商业
地产竞争格局中，鲜见美国商业地产
品牌的身影。美国商业地产开发商西
蒙2005年进入中国，与深国投商用
置业有限公司合作开发以沃尔玛为主
力租户的购物中心，2008年金融危机
之后收缩战线，2010年退出中国。
塔博曼2005年设立塔博曼亚洲，
办公室位于中国香港。经历2008年
金融危机，浴火重生，旗下亚洲项目
的成功验证了其敏锐的战略眼光。
这家1950年诞生在美国的购物
中心，1992年成为第一只零售类上市
REITs，是美国商业地产巨头中运营坪
效最高的运营商，拥有招商、开发、
运营、金融、管理等整套经验。在北
美已经开发运营成功的购物中心，有
位于佛罗里达州的坦帕国际购物中
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心、洛杉矶的比弗利购物中心、迈阿
密的Dolphin Mall，以及位于韩国和
中国的多处购物中心。
作为第一只以UPREITs（伞形房
地产投资信托）形式上市的商业地产
公司，获得日后众多商业地产物业的
效仿，目前在美国上市的172只REITs
产品中，超过70%采用了UPREITs结
构。25年来，塔博曼在市场中表现超
越了标准普尔500指数、MSCI美国房
地产信托投资指数、富时NAREIT零
售类股票指数。
截止到2017年底，塔博曼持有
和管理27处购物中心，每平方英尺
销售额达到810美元、每平方英尺租
金61.66美元突破美国购物中心同行
业最高纪录，年复合增长率为4.8%。
过去25年里，股价年复合增长率
13.2%，给投资者带来了丰厚的回报，
从上市至今总回报21.4倍。
比起单纯看重管理数量的运营策
略，塔博曼更注重坪效与质量，这是
美国商业地产公司目前通行的策略之
一，西田(Westfield)在2000年之后
从管理高峰时期的60多座购物中心
缩减到目前的30 多个。
2018年1月，凯德出售20家购
物中心给印力、万科、Triwater三方，
凯德表示，资金将用于在中国继续投
资优质物业，强化其在中国五大核心
城市群——北京、上海、广州、成都、
武汉及周边城市的布局和规模。这也
从侧面印证凯德缩减非核心物业、提
升核心资产质量的思路，这与塔博曼、
西蒙早期调整甚为相似。
“我们只专注购物中心最具提
升效率的方面：核心市场主导型购物
中心、时尚导向型购物中心；直接管
理商业地产业务的每一个重要方面：
开发、管理、租赁、运营等；以零售
物业为重点，不断提升零售概念，提
升租户最大化的销售业绩。”塔博曼
1992年给投资者信中这样介绍他们的
管理理念与经营哲学，25年后塔博曼
依旧延续其经营策略。
“零售业的成功经验是世界通用
的，零售地产开发的成功经验也可跨
越不同国家和文化相互借鉴。”塔博
曼亚洲在其官方表述中，这样表达进
入亚洲市场的姿态。
2005年塔博曼亚洲设立，一开
始并未进入中国，而是选择进入韩国，
塔博曼利用擅长让美国经验本土化。
与韩国零售商新世界百货（Shinsegae
Department Store）打造位于韩国京畿
道河南市新场洞的Starfield Hanam，
这个购物中心定位为韩国最大美式购
物主题公园。
进军中国二线城市
中国的商业地产市场，是房地产
领域竞争最激烈的细分领域之一，派
系林立，经过十余年发展，新加坡、
中国香港、中国台湾、日本等诸多以
亚太区域机构为主的品牌迅速渗透，
到近几年的中国内地商业地产品牌的
崛起，构成了当前商业地产特别是购
物中心竞争的格局，也留给后进者更
为严峻的生存空间。
塔博曼进入中国时期，凯德
mall、太古里、恒隆广场、新光天地、
大丸百货等外资品牌，大悦城、大融
城、万达广场等内资品牌已经成熟。
“中国的购物中心行业，虽然起
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步较晚，但是发展非常迅速，因为有
庞大的消费市场作为基础。”张国华
表示，近几年来，市场逐渐成熟，竞
争日趋激烈，市场集中度越来越高，
而且即将迎来新一轮发展。
“从投资的角度来看，市场竞争
越来越激烈。” 张国华说，这是挑战，
但另一方面，蓬勃发展中的消费市场
孕育了中国商业地产巨大的商机。“所
以，机遇和挑战并存，我们也看到了
很多转化挑战为机遇的策略和方向。”
2011年塔博曼1.53亿元收购本
土商业地产咨询顾问华夏柏欣，次年
出售服务业务板块给瑞安房产。公司
高层此前解释称，出售是为了更好地
做好购物中心的开发运营。也是在当
年，塔博曼亚洲与王府井集团联合开
发、运营了位于西安未央区和郑州郑
东新区两个熙地港项目。
对于为何布局二线城市，一方面
与塔博曼区域购物中心建立的策略有
关，另一方面也体现出一线城市更为
激烈的竞争格局，而差异化布局核心
二线城市。
“中国市场和美国市场不同，会
导致投资管理方式上的差异化。” 张
国华说，“中国市场具有巨大的潜力，
而且城市化进程非常快，日益壮大的
中产阶层，以及他们的消费观念、行
为正在不断的演化，所以你会看到熙
地港诞生在区域成长性更快的龙头城
市，这也是塔博曼观察到中西部地区
商业的发展和潜力。”
“在项目资产的管理上，我们竭
力将塔博曼的理念和技术专长和在海
外其他项目的成功经验引入国内的项
目，优化在国内的资产组合。所以最
大的不同，在于结合中国市场的特点，
以及中国消费者的习惯与爱好，因地
制宜地管理。” 张国华称。
塔博曼认为，商业零售行业是一
个动态变化的行业，消费者品味、风
格和喜好，会伴随技术、经济及社会
一再演变，提高商业地产中的物业体
验是非常重要的，包括业态、环境、
设计以及商家与消费者的关系。
张国华强调塔博曼在中国的差异
性以及服务的品质，除了引入Zara、
GAP、H&M、Forever21, MUJI国际快
时尚品牌，还推出如女性停车位、母
婴室、在线人工客服等措施，以此提
升消费者体验。
除此之外，提高体验型业态的配
比，是各商业地产项目提升运营的方
式之一。
张国华告诉《中国房地产金融》，
目前很多购物中心都在提升体验型业
态的占比，“对消费者而言，购物已
不是去商场的唯一诉求，还有休闲、
运动、娱乐、教育等消费意愿。对于
租户而言，体验式业态具有很强的聚
客能力，能够通过营造场景，最大化
地吸引消费者。同时（体验式业态）
也能缩短新项目的市场培育期。”
“从购物中心运营角度看，为了
在众多的项目中脱颖而出，需要构建
新的价值链，走向品质化、精细化运
营。” 张国华说。
据了解，塔博曼是特斯拉、苹果
店铺开业数量最多的购物中心之一，
也拥有海洋水族馆、乐高主题乐园、
画廊等品牌场馆。在熙地港的招商策
略上，结合了电商发展和新零售概念，
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