市中心的老破小为何不建议买内行5年后将面临8个难题

2024年3月30日发(作者：大众集团旗下品牌大全)

市中心的老破小为何不建议买内行5年后将面临8个难题

导读购房者在购买二手房时，可能会遇到一个比较纠结的情况：想要生活便利，房子

非市中心莫属，但是市中心的房子不仅价贵，往往也是“老破小”的“聚集地”，居住体

验较差；想要住着舒服，房子非新区“远大新”别论，但是新区的房子入住率较低，等配

套成熟了，怎么...

购房者在购买二手房时，可能会遇到一个比较纠结的情况：想要生活便利，房子非市

中心莫属，但是市中心的房子不仅价贵，往往也是“老破小”的“聚集地”，居住体验较

差；想要住着舒服，房子非新区“远大新”别论，但是新区的房子入住率较低，等配套成

熟了，怎么也要三五年以后，黄花菜都凉了。

于是不少人在鱼与熊掌不能兼得的情况下，可能还是会倾向于选择市中心的“老破

小”，主要是因为地段上的优势，比如工作地原因、孩子上学需要、老人看病就医便利

等，让购房者别无选择地考虑往市区范围靠近。另外由于市中心少量新楼盘价格较贵的原

因，“老破小”就成了选项之一，特别是手头不太宽裕的家庭。

按理说，买房重点考虑地段是对的，毕竟“位置论”被业内外人士普遍接受。但是按

照内行人的看法，任何事物都不可能永恒不变，特别是处在当前的楼市环境下，虽说市中

心的位置还是那个好位置，房子却不再是从前的房子了。那么买房肯定不能只考虑位置因

素，而是要综合其他因素通盘考虑。而按照内行人的看法，之所以不建议购买市中心的

“老破小”，是因为再过5年这些房子将面临8个“难题”。

第一，很难欣赏。其实前几年老房子房价快速上涨的时候，也是伴随着新房的价格升

值了不少。但由于房龄的缺陷，升值空间毕竟没有新房大。

而以目前的房价整体上涨幅度来看，受调控监管趋严和房子总量过剩等因素的影响，

新房子的平均涨幅已很难超过5%，与之前的涨幅相比明显收窄了很多，今后5年新房的

价格也很难出现大幅上涨，那么老房子价格今后不仅上涨的希望渺茫，还存在下跌的可

能。

虽然从市场角度来说，并不是所有的老房子都很难升值。毕竟在北京上海等一线城市

的老旧小区改造之后，因为外来人口的不断流入，不算太旧的房子还是很受外地人欢迎

的。

但是，全国多数城市都存在人口流出的问题，老旧小区的房子再怎么说也过了最佳使

用期，今后随着使用寿命的不断缩短，多数老房子都将面临难升值的问题。

第二，难拆迁。棚改项目实施期间，房子越老越“值钱”。因为一旦赶上了拆迁机

会，就可以让人一夜暴富，因此一些投资客将目光投向老房子，买下来等待拆迁，包括

“老破小”在内都不愁卖。

但是自2021年以后，大规模的棚改结束了，取而代之的是旧房改造。旧改就是在不

大拆大建的基础上，对老旧小区进行翻新改造，节约住房资源，延长房屋使用寿命。

如此一来，老房子将失去拆迁造富的机会，而且由于旧改项目中，国家和个人都投入

了大量的资金，改造后的小区在5～10年之内都很难被纳入到拆迁规划，因此今后“老