央产房不能过户登记导致合同目的不能实现的,出卖人有权诉请法院解除该

2023年12月18日发(作者：二手smart一般多少钱)

央产房不能过户登记导致合同目的不能实现的，出卖人有权诉请法院解除该买卖合同

内容提示

俗称的央产房，一般分为中央在京单位已购公有住房和中央在京单位保障性住房两类。前者是职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房，性质上属于已购公房，多数没有上市交易的限制，本文不论。后者是2010年后新界定的一类房屋，是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房，在分类上归于按经济适用住房管理的房屋，即本案例分析意义上的央产房。

经检索案例数据库可知，央产房买卖合同纠纷绝大部分发生在北京，相关的裁判规则属于北京司法实务中的特色。

根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》的相关规定，央产房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。因此，央产房买卖在过户登记上存在障碍，出卖人以央产房不能过户登记导致合同目的不能实现为由诉请解除合同，法院是否支持？在北京房屋价格一路上涨的情形下，判决支持解除合同是导致恶意违约的滥用。

对此，在北京地区司法实务中存在争议。本案例的一审及二审裁判结果的差异，延伸阅读中的反面案例，揭示了不同的裁判规则。另外，延伸阅读第二部分，对房屋买卖合同纠纷中因“合同目的不能实

现”导致合同解除的具体类型及裁判规则予以归纳整理。

裁判要旨

央产房因政策限制上市交易，其过户登记存在障碍，因央产房不能过户登记导致合同目的不能实现的，出卖人有权诉请法院解除该买卖合同。

案情简介

2004年2月，洪某与国土资源部签订《国土资源部经济适用房买卖协议书》，约定国土资源部将其集资建设的401号房屋按经济适用房价格出售给洪某，该房屋建筑面积为85.82平方米，价款为207,255元。后洪某向国土资源部支付了购房款。

2004年4月8日，洪某（甲方）与战某（乙方）签订《住宅房屋买卖协议书》，约定乙方购买甲方401号房屋；房屋售价为24万元；双方同意在房地产权证件下发后，甲方应立即通知乙方并无条件与乙方同到北京市房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续；本协议生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款，甲方有权解除本协议。协议签订后，战某依约向洪某支付了全部购房价款，洪某亦依约将房屋交付给战某。

2010年8月12日，北京市住房和城乡建设委员会填发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为洪某，房屋性质为按经济适用住房管理。

2014年，洪某以国管房改〔2010〕230号文件禁止房屋上市出售为由，诉请解除该房屋买卖合同。战某辩称已依约向洪某支付所有房款，并在涉案房屋内居住达十年之久。本案产生的真正原因是十年来北京房价上涨，不同意解除合同。

在庭审中，一审法院就上述房屋的性质征询了国土资源部的意见，2014年10月15日，国土资源部住房制度改革办公室向法院出具《情况说明》，主要内容为：洪某购买的401号住房，是我部于2004年2月按照经济适用住房价格出售给该职工，房屋性质属于按经济适用住房管理央产房，目前上市交易是按照国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局联合印发的《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）执行。

一审法院认为，洪某以合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，法律依据不足，判决驳回诉请。洪某不服，提起上诉。二审法院判决撤销原判，改判解除该买卖合同。

裁判要点

两审法院在该央产房存在政策限制尚不具备过户登记条件下，针对出卖人解除合同的诉请，判决结果相反的原因在于：

1．央产房过户登记是否仅属于买受人的合同目的。

一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人洪某签订合同的目的是取得房屋价款，现买受人战某已全额支付购房价款，故出卖人洪某的合同目的已经实

现，出卖人无权以合同目的不能实现为由要求解除合同。

二审法院认为，合同目的应从整体上理解，不能割裂开来。办理房屋过户登记，属于双方共同的合同目的。现合同订立后由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。

2．央产房过户登记是否导致合同目的不能实现。

国管房改〔2010〕230号文件目前禁止央产房上市交易。一审法院认为，国家关于此类房屋的相关上市交易办法尚未出台，涉案房屋的过户登记并非确定不可办理，故洪某以合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，法律依据不足，法院不予支持。

二审法院认为，判断合同目的能否实现，不能脱离现实情况，央产房在未来是否允许销售，不能改变目前此类房屋不得上市交易的现实，因此央产房不能过户登记导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1．房屋出卖人应诚信履约，在合同签约后因政策变化导致房屋过户登记存在障碍的情形下，应该积极与买受人协商解决办法，而不能心存侥幸，轻率地解除合同。本案二审虽然改判支持出卖人解除合

同的诉请，但认为，合同解除后产生的相应法律后果，双方可另行解决。根据法律规定，此时买受人可以请求出卖人赔偿房屋差价损失。

2．房屋买受人购买央产房时，不能贪图便宜而不顾合同履行的风险。鉴于国管房改〔2010〕230号文件明确规定禁止央产房上市交易，央产房在过户登记上存在现实的障碍。因此，买受人在签约时，宜在合同中就央产房过户登记的风险及责任予以特别约定，以预防可能的损失。

法院判决

一审法院认为，现洪某以涉案房屋是中央在京单位保障性住房，不具备上市交易条件，无法办理过户登记，合同目的不能实现为由，主张解除房屋买卖合同。对此，法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，洪某签订合同的目的是取得房屋价款，现战某已全额支付购房价款，而房屋产权过户应为战某的签约目的；而且，合同的法定解除应以客观上确定履行不能为必要，涉案房屋系中央在京单位保障性住房，目前国家关于此类房屋的相关上市交易办法尚未出台，涉案房屋的过户登记并非确定的不可办理，故洪某以合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，法律依据不足，法院不予支持。

二审法院认为，对于合同订立后由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，应予支持。洪某与战某

于2004年4月8日签订《住宅房屋买卖协议书》后，因2010年6月7日出台的国管房改〔2010〕230号文件，致使战某无法办理房屋过户登记，导致合同目的无法实现，现洪某起诉要求解除合同，理由正当，本院予以支持。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同目的应从整体上理解，不能割裂开来，原审判决有关产权过户只是买受人的合同目的、出卖人的合同目的只是取得房款的论述错误。判断合同目的能否实现，不能脱离现实情况，中央在京单位保障性住房在未来是否允许销售，不能改变目前此类房屋不得上市交易的现实，原审判决有关目前国家关于此类房屋的相关上市交易办法尚未出台、涉案房屋的过户登记并非确定不可办理的认定错误。原审判决据此驳回洪某的诉讼请求错误，本院予以纠正。合同解除后产生的相应法律后果，双方可另行解决。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》 第九十四条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十条

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》

一、本通知所称中央在京单位保障性住房，是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房。具体包括中央和国家机关集中建设及各部门利用自用土地自行建设、参照经济适用住房价格配售的新建住房和腾退的旧有住房。

二、中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易

办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。凡擅自出售、出租、出借或改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消再次申请购买职工住宅的资格。

三、中央和国家机关职工购买或承租的北京市保障性住房（含经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房等），上市交易以及出租、出借等方面的使用管理，按照北京市的有关规定执行。

四、中央和国家机关职工购买的军队房改房（含经济适用住房）或承租的军队住房，出租、出借等方面的使用管理，按照军队的有关规定执行。

五、中央和国家机关各部门、各单位要认真履行职责，完善职工住房档案，建立健全有关监管制度，切实做好保障性住房监管工作。

六、中央在京企业保障性住房管理参照本通知执行。

案件来源

洪某与战某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书［（2015）一中民终字第00240号］

延伸阅读

1．反面案例：央产房因政策限制过户登记存在障碍，出卖人以合同目的不能实现为由诉请解除买卖合同的，并非一定能得到法院支持。下引案例中二审法院认为，规制涉案央产房上市交易的办法尚未出台，涉案房屋所有权尚无法转移，为此双方均部分实现了合同目的，

驳回出卖人的诉讼请求。下引案例法院的论证思路与本案例法院的裁判理由有所差异。

在央产房上市交易办法尚未出台，针对央产房过户登记障碍对合同目的的影响认定上，本案例一审法院认为，过户登记并非确定不可办理，出卖人收取了购房款其合同目的已经实现；本案例二审法院认为，央产房在未来是否允许销售，不能改变目前此类房屋不得上市交易的现实，过户登记不能导致合同目的无法实现；下引案例二审法院认为，出卖人收取部分房款，买受人已实际使用该房屋，涉案房屋所有权尚无法转移，为此双方均部分实现了合同目的。

裁判要旨：央产房的产权性质是“按经济适用住房管理”，规制其上市交易的办法尚未出台，房屋所有权尚无法转移，但出卖人收取部分房款，买受人已实际使用该房屋的，出卖人不得以合同目的不能实现为由解除合同。

李某与梁某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书［（2016）京02民终1018号］：本院认为，李某已收取部分房款，梁某亦已实际使用涉案房屋，根据相关规定及中央和国家机关住房交易办公室的复函［“诉争房屋属于央产房，原产权单位为文化部，房屋产权性质是‘按经济适用住房管理’。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）的规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。有关上市交易政策的研究与

制定非本单位职责”］，规制涉案房屋上市交易的办法尚未出台，涉案房屋所有权尚无法转移，为此双方均部分实现了合同目的。李某以合同目的不能实现为由主张解除合同，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

2．关于房屋买卖合同纠纷中因“合同目的不能实现”导致合同解除的具体类型与裁判规则。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3·17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》“三、（新政性质与履行障碍认定）”规定，“3·17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。对于合同订立后由于“3·17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3·17新政”导致的履

行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》“三、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）”规定，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十一条规定，房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。