有关单位不同意央产房出售的,央产房买卖合同有效但不具备过户登记条件

2023年12月18日发(作者：天津港平行进口铃木雨燕)

有关单位不同意央产房出售的，央产房买卖合同有效但不具备过户登记条件，买受人诉请过户登记不被支持

内容提示

根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号，以下简称230号文）的相关规定，央产房（中央在京单位保障性住房类型）仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。上述规定属于规范性文件，故央产房买卖合同因不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

有关单位不同意央产房出售的，影响买卖合同履行，使该央产房不具备过户登记的条件，根据本案例裁判观点，买受人诉请过户登记的，裁判不予支持。在延伸阅读部分，北京市高级人民法院2015年内部规范性文件（司法政策）明确，对属于中央在京单位保障性住房的，在国家相关上市交易办法出台前，不应判决房屋过户登记到买受人名下。

裁判要旨

央产房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。有关单位不同意该央产房出售的，影响合同履行，该央产房不具备过户登记的条件，买受人诉请过户登记的，裁判不予支持。

案情简介

2005年11月21日，杨某（乙方）与中央民族大学（甲方）签订《公有住宅买卖契约》，约定甲方同意将海淀区11号住宅出售给乙方，总房价款为4万元；根据教计〔1995〕1号、教发〔1998〕23号文件精神，乙方经甲方主管部门审批同意后可依法出售所购住房，但必须优先卖给甲方。

2006年7月28日，杨某（甲方）与孙某（乙方）签订了《协议书》，约定甲方自愿将北京市海淀区11号房屋以30万元卖给孙某，因甲方原因房产证暂无法过户，故乙方先行支付甲方25万元；甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续，一旦过户成功，乙方应无条件支付甲方余款5万元。上述协议签订当日，孙某给付杨某购房款25万元，杨某将房屋交付给孙某。此后，双方一直未办理房屋产权过户手续。

孙某的继承人提起诉讼，请求：1．确认房屋买卖合同合法有效；2．判令杨某协助办理该11号房屋的产权过户手续。

一审法院在审理过程中向中央民族大学资产管理处调查有关上述房屋的性质、上市交易及优先购买权情况，该校答复如下：涉案房屋属于央产房，目前学校暂不允许上市交易，并将该意见在“在京中央和国家机关住房交易办公室”备案；如果房屋允许上市交易学校是否行使优先购买权正在研究，目前无确定意见。

一审法院判决认为，双方签订的房屋买卖合同效力尚处于待定状态，判决驳回孙某继承人的诉讼请求。杨某对原审判决结果无异议，

但对裁判理由有异议，请求改判认定本案所涉房屋买卖《协议书》无效。二审法院对原判认定合同效力的裁判理由予以纠正，认为合同有效，判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

二审法院在主管单位不同意案涉央产房上市交易，纠正一审法院认定的合同效力待定，驳回出卖人合同无效的上诉主张，最终认定房屋买卖合同有效并驳回买受人继承人的过户诉请的原因在于：

1．央产房买卖合同不违反法律法规的强制性规定。

根据230号文的相关规定，央产房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。但是本规定的效力层级属于规范性文件，当事人买卖央产房并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，故合同有效。

2．杨某出卖该央产房属于有权处分。

虽权利依约受限，上市交易需履行审批手续，但杨某具有该央产房的处分权，即使认为杨某无权上市出售该央产房，买卖合同依然有效。

一审法院认为，杨某出卖央产房按照规定及约定需由中央民族大学审批。中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。故案涉买卖合同效力尚处于待定状态。一审法院并未表明其裁判认定的法律依据。根据《中华人民共和国合

同法》第五十一条的规定，无权处分未经本人追认前，其效力待定。但是最高法院买卖合同解释第三条规定，已经改变了上述规则，认为无权处分合同依然有效。

3．央产房并非绝对禁止上市交易。

根据法院调查，中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。况且，230号文明确，在有关上市交易办法出台前，央产房不得上市交易，此属于管理性规范，并非否定央产房上市交易行为的效力。因此，该央产房不属于绝对禁止交易的标的物。

4．央产房的过户登记障碍影响合同履行。

二审法院在裁判理由中运用物权法的区分原则，将合同效力与合同履行严格予以区分，买卖合同属于债权负担行为，过户登记属于物权处分行为。故央产房的过户登记障碍只影响合同的履行而不涉及合同的效力，最终法院判决驳回买受人的继承人要求过户登记的诉请。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1．央产房出卖人在签订合同前，应当前往原产权单位及在京中央和国家机关住房交易办公室查询房屋是否属于央产房，能否办理及如何办理上市交易手续。要诚信履约，不能心存侥幸，即使央产房因不能过户登记被解除的，出卖人依然要承担违约责任并赔偿损失。

2．央产房买受人签约时务必谨慎防范风险，认真查验出卖人的房屋所有权证书及原购房合同，并就房屋是否属于央产房写入合同条款。在合同中约定出卖人出具主管单位同意出售的证明并履行上市审批手续；或合理分配阶段付款与上述事项办理的相应节点，合理化解风险，并明确相应的违约责任。

法院判决

本院认为，孙某与杨某就涉案房屋买卖签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的“央产房”，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于上述情况，双方签订的《协议书》能否继续履行尚处于待定状态，目前涉案房屋尚不具备产权过户条件，故原审判决驳回孙某的继承人要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求正确，但原审判决判理中对于“合同效力尚处于待定状态”的认定不当，本院对此予以纠正。