房地产评估数据管理系统的构建及前瞻性应用

2024年1月9日发(作者：13年吉普指南者多少钱)

房地产评估数据管理系统的构建及前瞻性应用

摘 要：数字化时代，充分挖掘利用实时更新的海量数据对于房地产估价机构突破传统模式具有重要意义。本文通过文献分析法和实践总结对新形势下房地产估价机构的业务发展需求及如何构建和利用评估数据管理系统补足与突破这两部分内容进行梳理与展望，以期为加快房地产估价机构升级评估作业模式提供参考依据。

关键词：房地产；估价机构；信息集成；数据管理系统

一、引言

数字要素已经成为经济发展的新动能，重塑了经济发展的底层逻辑、内在机理和增长范式。新兴的应用神经网络架构的chatGPT正是颠覆了传统认知，为数字化信息化应用带来了机遇与挑战，顺势而为，引入新兴技术手段来强化信息系统建设将是房地产评估行业发展的重大契机。目前而言，除个别成熟机构自主拥有独立数据库以外，大部分房地产估价机构的数据管理系统仍处于摸索阶段，尚未完成多元化数据采集、整合和利用工作，基于此，本文在分析数据管理系统介入房地产估价机构作业流程和行业发展模式必要性的基础上，应用网络爬虫和信息集成阐述房地产评估数据管理系统的构建，以期为加快房地产估价机构实施新型评估作业模式提供参考。

二、新形势下房地产估价机构的发展需求

（一）传统业务发展需求

房地产估价机构的传统业务以司法鉴定和房地产抵押为主，随着大数据询价和自动估价系统发展，市场活跃且可比性强的评估业务逐渐被评估系统取代，致使传统估价业务遭受挤压，出现业务萎缩情况，余下的复杂评估项目加大估价师

工作强度的同时也制约了房地产估价机构的生存能力。在估价作业中，案例及其相关信息查询是应用市场法、收益法、假设开发法的基础，但大多数成交案例源自链家、58同城等房产交易平台，数据量大且质量参差，难以在短期内充分提取和利用平台数据。此外，估价机构整体合作仍相对有限；一方面，估价机构的发展格局为小规模零散分布，基础较为薄弱，通过估价机构与估价师间建立的协作关系来换取交易实例和估价案例资料的数量有限；另一方面，估价行业管理者尚未完全面向各估价机构建立统一共享信息资源的开放式系统，信息单向传递性较强。因此，面对评估系统的替代性和信息查询的有限性，传统业务亟待构建评估数据管理系统，以保证与市场接轨。

（二）新型业务发展需求

房地产评估是涵盖行政规范、价值测算、市场调研等多方面的综合性工作，在传统业务萎缩不可逆的情况下，开拓新型市场是房地产估价机构发展的必要路径。新形势下房地产评估可参与全生命周期业务，实施全过程咨询；参与投融资等金融服务，提供专业的模式分析、价值评估、风险把控和收益预测；参与房地产开发项目，出具可行性研究、市场调研和资金平衡测算报告；参与住房租赁市场，实时更新高维度动态数据，剖析区域供求结构和定价标准；参与政府和企事业单位项目，接洽估值谈判和资产清查等。房地产评估在调研分析、模拟测算、咨询监测、风险把控、测算定价等方面均具有较强适用性，均能应用专业分析和方法执行至实地作业中，满足客户需求。面对新型业务拓展，独立、高效、大规模作业是房地产评估机构发展的趋势，而数据管理系统是支撑房地产评估横向作业范围与纵向作业深度的基础。

（三）行业可持续发展需求

可持续是行业发展的长期目标，特别是应用广泛的房地产评估行业，谋求持续发展涉及到体系化、品牌化等多个层面。在评估体系化上，估价操作缺乏体系化监察手段和严格的退出机制；在评估机构品牌化上，大部分房地产评估机构依赖性较强，独立营运和市场研发的内部驱动力不足，难以形成或维持品牌价值，而数据管理系统的构建将一定程度上降低作业主观性与自律性引起的执业风险，提高专业化的品牌形象。

三、新形势下房地产估价机构评估数据管理系统的构建

（一）利用网络爬虫等技术采集海量信息资源

数据时代鲜明的“5V”特征是大体量（Volume）、多样化（Variety）、低价值密度（Value）、快速化（Velocity）、真实性（Veracity），大量无序数据繁重提取的同时兼具要求时效性，在人力资源有限的条件下，爬虫等技术手段方能有效缓解信息资源与人力资源不匹配的矛盾关系，加快信息资源采集与利用。爬虫，简单来说是通过自定义规则获取网页信息，整理成数据库，进行数据挖掘和得到分析结论的过程。在互联网信息爆炸式增长的今天，大量无效和重复页面成为搜索引擎使用效率的重要阻碍，而借助Python语言开发的Scrapy开源爬虫框架是解决该类问题的突破口之一，审慎利用网络爬虫技术对服务器进行间隔性友好请求访问将是采集海量信息的重要途径。

（二）集成信息资源构建评估数据管理系统

数据时代，大量有效信息不仅存在于传统作业形成的专业数据库，而且存在于微信、QQ、搜索引擎等日常交流和搜索界面中，这些信息可以通过爬虫、数据调研、数据挖掘、信息技术等技术手段获取，也可以通过行业报告、专家访谈、人际关系网等社交渠道获取。通常情况下，获取的行业信息越全面可靠、有针对性，数据甄选的精度、可利用的程度就越高，构建的评估数据管理系统实用性就越强。因此，评估数据管理系统应具有两大主要功能，一是数据采集和集成功能，能够兼容不同渠道获取的差异化数据，并标准化至可利用数据资源；二是数据积累和甄别筛选功能，评估业务具有广泛的时空范围，无论是追溯性评估还是预测性评估，无论是本地业务还是外地业务，都要求评估数据管理系统具有较高的有效数据覆盖度，以便于优化作业流程，提高评估作业精度和效率。

（三）以客户为服务中心的目标导向数据管理系统建设

数据是模型和功能应用的基础，而模型和功能的服务目标是满足客户需求。估价机构在评估数据管理系统的支撑下，有望拓展市场的前提是该系统能够镶嵌至客户已有系统或能直接满足客户需求，输出端具有价值，该价值既可体现在提高评估机构自身效率和规范上，也可体现在客户付费上。

四、结论

1.评估数据管理系统将有效约束评估作业的主观性，提升行业规范化水平。房地产评估作业与房地产市场发展息息相关，受房地产市场行情波动幅度、信息透明度及成交量等客观影响，房地产估价师选择案例和判断价格时更依赖自身经验以及对市场行情的判断，缺少体现客观公正的有效支撑，而评估数据管理系统提供的与估价对象高度匹配的筛选数据将有效约束评估案例选取和价格判定的主观性，提升评估结果说服力。

2.估价机构具有引入相关模型分析房价和预测房价走势的深厚基础。估价机构前期积累的大量优质信息资源和成交案例可以作为训练样本和检验样本，以此反馈修正BP神经网络中的链接权重，从而完成学习过程，促进BP神经网络在房地产估价行业的快速应用。

3.估价机构需加强人才队伍建设。无论是构建评估数据管理系统，还是引入相关模型实施大规模作业，都要求估价机构以人才为基石构建顶层建筑。估价机构的人才需求将不仅针对估价人才，而是跨学科领域面向各个研究方向的人才，通过横向纵向的学科碰撞与技能结合，将与估价相关的可利用资源进行整合处理，实现估价行业的信息化与体系化。

参考文献：

[1]胡彦.浅析房地产评估在住房租赁市场中的应用[A]. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.高质量发展阶段的估价服务——2018中国房地产估价年会论文集[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会:中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2018:4.

[2]黄凯华,李闻勤.房地产估价中市场比较法的改进研究[J].农村经济与科技,2020,31(09):192-194.

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