二手房交易的详细流程及费用明细

2023年12月21日发(作者：海马骑士2010款)

二手房交易的详细流程及费用明细

二手房交易的流程和费用明细

购房者可以通过网络、中介公司等途径查找房源。

看房时需要注意房屋的绿化、结构、布局、价格、日照、通风、隔音、私密性和面积，以及小区的物业管理、环境、学位、商业、医疗、交通配套、地理位置和升值空间。还要了解业主出售原因和房屋以往的经历。

查册是为了查证房地产的权属状况，可以获取房地产的权属人、面积、结构、违章情况、抵押情况和查封情况等信息。持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅即可。

签订三方合同和网签合同时，必须确保当事人的真实准确，标的是房屋，包括位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；价款是合同中最重要的条款，需要明确总价款、付款方式、付款条件、按揭贷款、定金、尾款等，并缴

交各自应当缴交的税费和杂费。如果双方有其他约定，也需要在合同中明确。

购房者和业主需要分别开户，业主用于收款，购房者用于还贷，然后联系贷款按揭人办理手续。按揭人会上门评估，15天内出同贷书。

公积金贷款需要提供以下资料：

卖方：

1.身份证（夫妻双方）

2.房产证

3.户口本（夫妻双方）

4.婚姻证明

5.银行收款账号

买方：

1.身份证（夫妻双方）

2.户口本（夫妻双方）

3.收入证明（一般大于供楼额2倍以上）

4.婚姻证明

5.银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）

6.供楼存折或卡

7.非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

8.广州市房屋套数查册证明

9.公积卡或存折

10.公积金缴存明细表

公积金贷款费用包括：

按揭手续费：贷款额x1.0%（具体按各按揭公司收费）

保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

需要注意的事项包括：

借款期限不能超过20年；

贷款成数不得超过房价七成（首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成）；

公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元；

公积金贷款流程较慢，但利息较低。

组合式贷款是指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款；当借款人在购房时申请的公积金贷款额度不能满足其向银行的借款额度时，其差额部分可以通过商业贷款的方式解决。

组合式贷款需要提供的资料与公积金贷款相同。

组合贷款的费用包括：

按揭手续费：贷款额x1%（具体按各按揭公司收费）

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式为贷款额×0.2‰×年限，贷款50万元保险费2000元；

提前还款可以申请退部分。

九、银行贷款通知书（1个工作日内审批通过）

银行会在审核借款人的申请后，发放二手房按揭贷款审批书，其中包括同意贷款的金额、期限和利率。需要注意的是，有些银行的贷款通知书上并不写明利率，实际放款时才会执行利率。此外，同贷书同意贷款金额剩余部分需要作为首期款支付。

十、涂销和递件（1个工作日内完成）

涂销和递件最好同时进行，可以节省时间。涂销抵押是指先偿还银行的贷款，然后取消房产抵押登记。产权转移申请是指买卖双方提供相关资料，递交房地产交易所审核，审核成功后领取回执。银行会通知业主拿房产证，打印网签合同（需要提前网上预签约），当天完成涂销和递件，并出具税单。

递件所需材料：

卖方：

1.身份证（夫妻双方）

2.房产证

3.户口本

4.婚姻证明

5.有关房子的其他资料（原等）

买方：

1.身份证（夫妻双方）

2.户口本（夫妻双方）

3.婚姻证明

4.小孩的户口簿

5.未成年小孩的出生证明

6.非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

7.网签合同（当场打印）

需要注意的是，一般情况下产权转移申请审核成功后会领取回执。双方到各税窗缴税后，业主房产证原件和资料递件时都会被收走，按合同约定递件成功时需要交付首期楼款。目前房管局要求最好使用银行资金托管。

十一、完税过户（1个工作日内完成）

递件申请审核成功后领取回执，根据国家规定，房屋必须缴纳税费才能进行过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交付契税、个人所得税、营业税、土地交易服务费和产权登记费，并出具购房和回执（上面会写明出新证日期）。

房管局缴交税种及费用：

1.契税：

a) 管局报批价x1%首次购房面积90平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；

b) 管局报批价x1.5%首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；

c) 管局报批价x3%二次以上购房或购房面积144平方以上；

2.个人所得税：

管局报批价x1%房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征；

3.营业税：

管局报批价x5.6%房产证满5年免征；

土地交易服务费为房产证建筑面积乘以6元每平方米。产权登记费为个人产权50元，二个人产权80元。

在缴纳全部税费后，购房者可以换取契税完税证和购房票票，然后进行过户。出新证需要等待7个工作日。经过网签、交易递件、完税过户和办理二手房转移登记后，房产交易登记中心会出新房产证。购房者需要在交易中心交5元印花税，盖上印花税的章，并核对身份证信息，就可以拿到新房产证了。

归档需要等待5个工作日。交易登记部门会把档案送达市房地产档案馆归档，购房者可以使用新房产证的登记号在房管局的网站上查看归档进度。当显示“档案处理完毕，可供利用”时，说明已经归档完成。

房地产抵押登记是指把房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，然后向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介需要在交易中心带上夫妻双方身份证及复印件、房产证，交80元的入押登记费，按手印，并留下摄像照片。交易中心会收下入押的资料，并出回执（上面会写明出押日期）。抵押登记费为80元每套。

出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。购房者和贷款银行的人需要到交易中心，交5元房产他项权证的印花税。房产证和他项证都会让银行的人拿走，放款后房产证会还给购房者。他XXX指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利。购房者在房屋所有权证书中可以查看他项权利的内容，包括他项权利人、权利种类、权利范围、权利价值、权利存续期间和注销日期。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

出押费用为房产他项权证的印花税为5元。

第十六步：公积金放款审批需要10-15个工作日。公积金管理中心会根据购房者提供的银行信息和抵押贷款合同进行审批放款。商业贷款不需要公积金放款审批。

第十七步：放款需要1-3个工作日。根据购房者提供的房屋买卖合同和抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，并将所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。购房者需要先咨询按揭中介是否放款，并通知原业主已放款。公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户。中间有一个工作时间，但一般不超过3天。需要注意的是，目前银行额度不足会适当推迟放款，具体时间视各银行额度情况而定。公积金不受银行额度影响。

第十八步：收房需要1个工作日。卖买双方需要交接房屋、钥匙和门禁卡，并办理附属房屋的过户手续，包括水费、电费、煤气、有线电视、管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。在去物管办理水、物业过户时，需要提前抄好水电表读数。有线电视过户需要去省有线电视，电费过户需要到电力公司办理下个月的电扣款账号变更。需要注意的是，水费、电费、煤气、

有线电视、管理费等费用需要核实缴清。明确的费用结算可以避免不必要的麻烦。