山东郯城中央华庭项目市场分析

2024年1月9日发(作者：二手车私人转让)

山东郯城中央华庭项目市场分析

目录：

一、郯城简介

二、郯城区域分析与未来发展

三、郯城住宅小区的分析对比

四、郯城的收入状况分析（略）

五、郯城的消费习惯分析（略）

六、郯城的购房习惯与性格分析（略）

七、本小区的SWOT分析

八、本项目的定位

九、本小区的客户群分析定位

十、本小区的卖点提炼

十一、本小区前期综合分析

十二、本项目的前期市场推广策略

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一、郯城简介

郯城县位于山东省最南端。郯城县面积1312平方公里，人口98万，辖1个街道、10个镇、4个乡，城镇人口16万。地理坐标为东经118°05′-118°31′，北纬34°22′-34°56′。南与江苏省邳州、新沂、东海三县市交界；北与临沂、临沭、苍山三县市接壤。境南北长约65千米，东西宽32千米。以农业为主，盛产小麦、玉米、水稻等，是全国商品粮生产基地县，瘦肉猪生产基地县。银杏、板栗、琅琊草三宝蜚声中外，葱蒜姜椒四大辣闻名遐迩。郯城县为全国著名的四大银杏产区之一，有“天下银杏第一县”的美誉。县内定植银杏700万株，其中百年以上大树2.8万株，年产银杏200万公斤。工业已形成了包括化工、造纸、机械、煤炭、建材、纺织、食品、印刷等行业的生产体系。城镇居民人均可支配收入约15000元，农民人均纯收入约6500元。2010年房地产开发面积约60万平方米。

郯城地处鲁苏交界，205国道、京沪高速公路纵贯南北, 310国道横穿东西和微（山）东（海）公路纵横交错穿越境内，京沪高速公路贯穿南北，南临陇海铁路，北靠兖石铁路，离欧亚大陆桥头堡连云港、日照港仅百余公里。

市区内有福隆购物广场、银都购物广场、御道桥家世界、家和超市、百惠商场、仟村超市等，有酒店：兴亚大酒店、郯城金星宾馆、平安商务宾馆等 金宇商务宾馆等。

高校:郯城电大、郯城教师进修学校

高中:郯城一中、郯城二中、郯城三中、郯城美澳学校、郯城综合高中、郯城高考补习学校。

初中:郯城实验中学、山东省郯城县育才中学、郯城镇初级中学、银河中学、、郯城欧美外语中学、大唐学府中学部 郯城未名中学。

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小学:郯城一小、郯城二小、郯城三小、中心小学（原名向阳小学）、东庄树华希望小学、大唐学府小学部、郯城欧美外语小学。

特殊教育:郯城聋哑学校。职业教育:郯城职业中专、鲁南职业中专、英才职业中专乡镇学校

二、郯城区域分析与未来发展

市中心的商业中心位置无人能够取代：

随着商业广场等商业项目的完成，郯城完成从传统商业向现代商业的转型，与旧的商业形成互补，而城市的发展将吸引更多的外来商业加盟，进一步促进市中心的商业氛围；

城南：

南边高速入口，基本上离新沂较近。郯城县东西向比较短，南北向较长，国道205线南北贯穿郯城，人口主要集中在南北两向，东部人口相对较少。因而现阶段，郯城的南部发展相对较快，居住商业都比较兴旺；

城西：

郯城西边马头镇高速入口离城区较近，但西面有化工厂在，不利于居住，因而严重制约着西面的发展。虽然郯西路现阶段商业氛围浓于郯东路，但随着东边居住人口数量上升，将会削弱西边的商业。除非化工厂整体拆迁，将会极大的带动城西的发展；

城北：

北区由于有长途车站和人民医院的支撑，并且是靠临沂方向，人流量将会越来越集聚。沿郯东路两侧的商业和居住的开发建设完成，极大的带动北面的经济

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发展。而且车站周边将有公园等社会配套设施投入，并且周圈的房地产开发建设刚开始，未来北面将会有不凡表现。

城东：

是整个城市发展的方向，目前向东延升至东环线，拉近与火车站的距离。但由于郯城火车站过境车较少，离城区太远，无法有效的吸引人气。火车产的拉动作用有限。市政府现设立在人民路东路上，能够较大的拓展东部的土地资源，打造成东部高尚居住新区，与市中心商业相呼应，而郯东路做为交通主干道，能够适当的提升商业氛围，结合城东居住区，整个城东商业氛围应以休闲类娱乐配套类的商业形态为主。

分析：一个县级城市，房价进入到2500以上才是开始进入房地产行业的高速发展期，这个时期的主要特点为：城市的土地供应量增大，高档次的住宅小区集中出现，消费者购房热情极大释放，开发过程逐渐规范化。而郯城正是处于这个时间段。

三、郯城住宅小区的分析对比：

1、檀都小区：开发商：郯城永利置业有限公司，项目占地面积：273亩（182100m2 ），起价1800元/平米，位于檀东路东侧，文化路中段，绿化计41%，容积率1.36，物业管理是郯城荣兆物业管理有限公司，公交车线路，1、2、3路，建筑面积约25万方，小区由4栋小高层、8栋复式、63栋多层构成,可容纳2000余户入住,小区内配有10000余平方米的中央花园，2000多方豪华星级会所，3万方主题商业街,是郯城目前配套最全、建筑面积最大、生

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活环境最高档的小区。位于本项目对面，现阶段现房基本上售完，在建的后期项目开发量有限，以多层为主。该小区在当地宣传推广力度较大，知名度较高，口碑较好，中间采用超大景观中心庭院的做法，能吸引购房者的眼球。立面采用涂料为主。

2、墨泉世家：共有近60幢住宅楼，开发量在20万左右。已经售完20幢左右（属于一期二期已经开发完成），三期项目在建，预计上半年预售，现阶段三楼价格在2700元/平方米，三期价格应在3000元以内，物业管理较好，小区外立面比较漂亮，而且小区售楼部设在郯东路上，项目在郯东路东侧，占用天时，地利，人和。

3、景都国际：沿郯东路设置4幢13层小高层，内侧尚有住宅楼未建，总建筑面积16万，其中一幢为单身公寓，其他的为住宅楼，面积70到120之间，住宅销售已接近尾声。单身公寓销售不畅。沿街做三层商业广场。区域位置有一定的优势：居郯东路，离汽车站很近，周边学校较全，第一实验小学，第一中学，综合中学较近，并毗邻美澳学校。边上行政机构较多，银行较全，医院较近。

4、龙域中央：位于本小区的窑上干渠正西面，主入口应在古城路上，19幢多层，3幢小高层，3幢联排，总建筑面积应在15万平方米左右，该小区位置优越，已经开始动工，预计开盘时间为5、6月份，是本项目的主要竞争对手，如果该项目采用低价策略，对本项目的销售会产生直接的影响。

5、惠民小区：开发商郯城县天意置业有限责任公司，位于古城路西段路北，占地17073㎡。由7幢多层组成。

6、北城名苑：开发商临沂天泰房地产开发有限公司，位于郯城县郯西路东侧，占地7163㎡，由3幢多层组成。

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7、馨园小区：位于景都国际对面。高层。

8、皇亭花苑：开发商山东锦业房地产开发有限公司，占地面积68亩，位于郯中路南段，与皇亭路交汇处向南100米，由郯城民众物业管理有限公司管理，共14栋约500户。

9、锦绣嘉园二期：开发商是江苏扬州恒信置业有限公司郯城分公司，项目位于：郯东路177号（郯城二中向南200米），占地31520㎡，总建筑面积约5万方，共18幢住宅与1幢商住楼组成，起价1518元/㎡。

10、尚城嘉苑：开发商济宁宏厦房地产开发有限公司，总建筑面积约10万平米。项目位于郯城北外环与郯西路交汇东150米，纯多层住宅楼，位于人民医院与汽车站之间，离第一中学也近，一期二期已经售完，三期在建，预计开盘时间为5月份，原售价为：三层2400，五层2000不到，一层2100，二层2200-2300，四层与二层差不多，后面的销售价格应该会有所上升。

11、丽景华都：开发商是郯城万泰房地产有限公司，位于建设路中段路南，总建筑面积近10万元平方米，由16栋多层围合而成，其中1-14幢为多层住宅，15、16号为商住公寓，连2000多平方米商业裙房。属于市中心稀有房源。周边配套：位于郯城城市商业主轴，郯城蓓蕾幼儿园、郯城镇中心小学，郯城初级中学、郯城二中，郯中商场、郯城夜市、家和超市、福隆商城、御道桥商场、苏宁电器等大型购物中心隔路相邻。现剩五层大面积房源，和少量其他楼层的，四层价格在2700元。

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12、财富高邸：开发商是郯城县中环房地产开发有限公司，位于朝阳广场处，占地27173㎡，项目起价1660元/㎡，集娱乐、购物、餐饮、居住于一体的大型城市建筑综合体。现东西向公寓在售，价格为2700元/㎡，新天地商铺还未售完，属于农贸菜场楼上建筑，均价5000元。

13、站前汇金广场：开发商为郯城金艺置业有限公司，处于新汽车站对面，占地4765㎡，约68亩，总建筑面积2.7万㎡，起价2000元/㎡，是一座集住宅、商务办公、沿街商业为一体的综合项目。

14、商业广场：市中心最大的商业项目，对整个郯城未来的商业起到整体提升优化的作用。住宅3000元左右，商铺从5000到16000元。该商业区域位置绝佳。开发公司对商业项目操作运营能力不强，该项目没有得到最优化的运作。

综合分析：郯城2010年房市相对火爆，每家售楼中心基本上处于无房可卖的时期，2010年销售总量约30万方。但郯城房地产属于起步阶段，开发总量相对较低，现阶段各家开发公司受宏规调控影响，以及对郯城的房产市场的乐观心态，特别是前期已经销售过一批房子的开发企业，大部分以多层住宅为主，基本上前期投资已经收回，现处于观望等待阶段，期待郯城房价向上突破3000元/㎡关口。郯城小高层住宅已经突破3000元/㎡。预计未来房价将持续走高。

四、郯城的收入状况分析（略）

五、郯城的消费习惯分析（略）

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六、郯城的购房习惯与性格分析（略）

七、本小区的SWOT分析：

优势：

1、规模优势：本项目目前是郯城规模最大的住宅小区，小区采用区域景观为主的前卫设计；

2、区位优势：位于檀都小区对面，具有一定的区位优势；

3、品味优势：纯小高层住宅，相比其他小区品位较高；

4、心理优势：浙江开发公司在当地具有较好的口碑，对本小区期望值较高；

5、交通优势：离汽车站较近，1500米左右；

6、城市规模优势：西面因为有化工厂，郯城整个城市发展趋势向东，特别是高档住宅区集中在东部，为本小区创造了有利因素；

7、学区优势：与美澳学校毗邻，学区效应明显；

8、建筑优势：尽可能呈现建筑的优美，营造成与众不同的视觉感观；

9、物业管理优势：物业管理争创一流，营造良好的居住环境；

10、周边配套齐全，公园、学校、酒店等应有尽有；

劣势：

1、国家宏观打压政策，影响了区域内购房的积极性与主动性；

2、银行从紧的金融政策，影响销售回款与客户贷款，特别是二套房贷的限制，对于换房的客户影响较大；

3、本项目相对较高的土地成本，开发成本居高不下；

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4、小高层建筑，在当地住宅消化中有一定的抗性；

5、周边同质竞争楼盘较多，相对开发成本比本项目要低；

6、本项目开发周期较长，不定因素较多；

7、郯城整体房价较低，对本小区形成较大的压力；

8、期房项目，入住时间长，品质能否最终落实成为销售阻力；

9、项目没有位于主干道上，如果没有做好宣传，会错失部分购房人群；

10、销售价格较高，前期市场推广工作滞后，如果没有做好营销策划工作，后期销售压力倍增；

机会：

1、郯城城市化进程刚开始起步，居民的购房愿望与需求都还没被发掘出来，住宅的刚性需求还比较大；

2、郯城高档次的住宅小区较少；

3、未来大规模的住宅小区以及土地推出的可能性不大；

4、沿街商铺的成功运营，能为本项目创造不凡的业绩；

5、对于本项目的入市时机把握，对本项目的销售会起到一定的助推作用；

6、营销工作以及推广策略，对该项目起到非常重要的支撑；

7、楼盘的差异化如何取舍：例如立面采用面砖，道路采用花岗石等。

威胁：

1、周边竞争的楼盘较多，像檀都以及墨泉世家都已经开发过两期，积累了一定的客户群与市场人气；

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2、类似龙域中央（干渠对面），基本上比本项目早些开发，但与本小区形成同质竞争；

3、国家宏观打压政策下地方政府的态度没有完全确定，极有可能对整个房市产生一定的负面影响；

4、政府推地的速度与数量，会在一定程度上对本项目产生影响；

5、内部团队建设，对于项目有着直接的影响。

八、本项目的定位：

1、郯城房产的领跑者（首选）：鉴于现阶段市场上房源不多，各家开发公司期望涨价的时候，主动出击，直接提升价格，将低价房源迅速消化掉，快速将郯城房价过渡至自己的心理目标值。在营销推广上，以引领者者形象出现，全面压制当地其他的楼盘广告，先声夺人，在宣传与形象上迅速完成本小区的认知程度，达到引领者的目标。

2.、郯城房产的推动者：郯城本身的经济结构与市场已经到了商品房扎堆开发与城市化快速扩张阶段，普通民众的消费已经进入快速消费的时候，如何吸引消费者购买本项目的商品房，主要从推进开发速度、性价比、口碑等综合因素上紧跟大势。推广上，做好自身的包装与推广。

九、本小区的客户群分析定位：

1、领跑者定位：机关单位和私企业主，在社会上有一定身份的人，以居住该小区为荣。改善型人群，以高收入者为主，带一部分向往高品质生活的年轻人。

2、推动者定位：高收入者，向往高品质生活的。以改善住房条件和家庭分离出

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来的人群结婚买房为主。

十、本小区的卖点提炼：

1、郯城目前规模最大的居住小区

2、小区景观绿化环境郯城最好

3、小区建筑立面档次较高

4、小区物业管理服务好

5、小区配套设施齐全

6、小区智能化管理系统全面

7、施工质量可靠

8、公司运作规范，实力强

十一、本小区前期综合分析：

本小区在区域位置内并不占据绝对优势，在后期销售过程中与其他楼盘竞争的客户群体基本为同一批客户。而本小区的开发成本相对本地企业而言要高，规模较大，开发的周期较长，在前期没有小区样板之前，凭宣传很难让客户信服。项目定位于领跑者，则在推广上花费更大的支出，在前期销售过程中出现的压力也会增加，但最终会收获效益、信誉、销售进度，让购房者、企业、当地政府三方共赢。

推动者的定位，会结省较大的营销推广费用，而且郯城的房产由于城市发展的必然性也会得到较快发展，借势获得正常的收益。特别是后期土地价格的攀升，将会推动房价的持续走高，而市场的刚性需求，也会支撑楼市的销售。推动者的

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策略，适用于资金雄厚，能够长期坚守的本土企业。

现阶段做领跑者存在的可能性：

1、

2、

本小区规模大，占有规模优势；

市场上相对而言檀都广告宣传较大，知名度较高，只要宣传推广上限制其就可以达到后来者居上；

3、

4、

5、

十二、本项目的前期市场推广策略：

上半年的营销任务：将当地的销售价格拉升到3000元以上甚至更高。

策略一：小区的效果图一定要漂亮优美，特别是建筑立面上，采用差异化，形成与当地的建筑完全不同但又高贵的风格，然后对外宣称售价4000元朝上。在第一时间让普通消费者记住郯城有个高档小区要出来，价格要到4000元，促进其他楼盘跟风涨价，只要涨价，客户就会急着下单，从而快速消费掉市场上低价区的房源，稳定地将房价挺进3000元区间，并让急于开盘的几家开发公司开始捂盘，造成市面让房源紧张的局面（实际上，此方式仅仅消化了低价区的房子，高价区的房子由于捂盘的因素，市面上属于有价无市）。

策略二：哄抬土地价格，对于后期出现的出让地块，尽可能的抬升其土地价格，特别是小的地块，直接以高价竞得，将郯城的土地价格抬升到100万/亩以上，这个土地价格是当前市场主流价格。

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领跑者可以吸引更多的优质购房者，可以达到相对较高的去化率；

领跑者对销售团队的建设要求更高

领跑者可以在当地形象品牌效应，获得长期收益。

策略三：想办法帮政府引进大型连锁超市或其他商业业态，让市民切实感受到狼来了。

策略四：开展地产沙龙活动：考虑到郯城的房地产开发还属于低层次的，普通老百姓对房地产的了解也比较少，而购房的客户对于房地产的购买意识与消费习惯都不是很了解，建议开展地产沙龙活动。即每个星期由销售人员到街上派发传单，寻找目标客户，然后邀请目标客户参加由公司组织的地产沙龙。该地产沙龙属于免费性质，向客户演示房地产市场的变迁以及对于房地产的认识和购房的普及知识。通过在地产沙龙活动中，由销售人员跟自己的意向客户进一步沟通，做好现场的促销与跟进工作。并由目标客户再一步邀请客户群体来参加该地产沙龙，以每个星期一场，一个月4场为一个周期，寻找潜在客户并落实。

销售前的营销任务：对于本楼盘应该达到家喻户晓的程度，在买房的时候第一个想起的是这个楼盘，看房的时候，一定要到售楼部去感受一下。

策略一：加快售楼部的建设，要求售楼部一定要大气，与当地其他售楼部有天地之别，给人一种王者之霸气。

策略二：加快销售人员的培训与强化工作，让客户接触以后觉得与众不同

策略三：广告宣传语与色彩感觉，一定要有气势，与引领者要匹配。户外广告宣传到位，车身、电视台广告要进入。

策略四：三维动画（尽可能将未来的小区呈现在客户眼前）与相应的模型（模型比例要做得比常规的要大，达到视觉冲击效果）尽可能早完成，在别人未做之前出来，达到先入为主的目标

策略五：样板房的装修与展示，要充分体现居住者的尊贵与享受。

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策略六：案场的包装很重要，一定要做好围墙的宣传效果与施工现场的管理工作。

策略七：活动营销的进行：由于郯城的房产营销相对滞后，可以请名人进行代言或进行举办系列活动，例如集体婚礼、摄影活动、小学作文比赛等，迅速抬升本小区的知名度。针对老百姓关心的质量问题，可以搞购房客户质量全程监控活动。邀请客户定期参加工程质量检验，可以跟电视台合作做专题报道。

策略八：户外广告点位的选择，主要的进城口一定要有醒目的广告看板，主要乡镇以主要交通路段选择合适的位置设置户外看板。

郯城2010年土地出让信息:

2010年招拍挂土地出让结果一览表

号

地块名称

[2010]-13号

[2010]-14号

[2010]-15号

[2010]-16号

[2010]-17号

位置 面积

出让方式

用途

出让年期

容积率

出让起始价

单价（万元/亩）

成交价款

1163.5

竞得人 成交时间

1

县城北外环中段路北

郯东路北段路西，北关五居委

人民路东段路南

沙墩镇张场村驻地

马头镇民主街

汤郯公路东19295 挂牌 住宅 70 2.3 1163.5 40.2

郯城大有置业有限公司

临沂中顺置业有限公司

10.12.24

2 3135 挂牌

商住用地

商业40住宅70

3 227 48.272 224 10.12.24

3 1359 挂牌 商业 40 2.8 130 63.772 130 马传志 10.12.24

4 3675 挂牌 商业 40 1 67 12.154 67 丁凤霞

郯城县马头10.12.24

5 8799 挂牌 商业 40 2.2 245 18.563 245 镇民主街居民委员会

郯城县马头10.12.24

6

[2010]侧，马头镇桑桥南

-18号 庄村东，沂河3805 挂牌 商业 40 2.2 164 28.734 164 镇桑庄村村民委员会

10.12.24

7

[2010]李庄镇驻地，-19号 205国道西侧

8101 挂牌 商业 40 2.5 226 18.599 226 王乐军 10.12.24

14

9

[2010]-04号

文化路东段南侧，窑上干渠东侧

文化路东段南侧，富民路北段路西

人民路中段路南

69999 拍卖

69999 拍卖

商住，商业10%

商住，商业27%

商住，49327 挂牌 商业30%

商业40住宅70

温岭市佳合2 5250 50.001 8024 房地产开发有限公司

温岭市佳合2 5775 55.001 8826 房地产开发有限公司

郯城县城市2.3 7473 100.999 7473 国有资产运营有限公司

郯城县城市10.8.5

10.7.23

10.7.23

10

[2010]-05号

商业40住宅70

11

[2010]-10号

商业40住宅70

12

[2010]-11号

团结路中段路北

郯东路南段路西，南外环路中段路北

繁荣路东段北侧，李墨干渠西侧

经济开发区18361 挂牌 商业 40 3.5 3250 118.004 3250 国有资产运营有限公司

临沂万源置业有限公司

郯城县大有10.8.5

18

[2010]-12号

32796 挂牌 商业 40 1.5 2214 45.005 2214 10.9.10

30

[2010]-02号

8394 挂牌 住宅 70 1.5 478 37.964 478 置业有限公司

山东金郯大10.4.20

34

[2009]-15号

内，春秋置业有限公司南侧

二〇五国道19100 挂牌 商业 40 2.2 590 20.593 590 酒店有限公司

10.4.20

35

[2010]东侧，北外环站对过

郯东路中段郯城县天意31024 挂牌 商住 商业40 2.5 2094 44.997 2094 置业有限公司

10.4.30

-03号 路北侧，新车36

[2010]路东，人民路上干渠以西

山东平安房46491 拍卖 商住 住宅70 2.7 7000 100.378 11600 地产集团有限公司

商业10.4.30

-06号 中段路北，窑37

[2010]-07号

南外环路南侧，远通汽贸北侧

24700 挂牌

（汽车贸易市场）

40 1 1482 40 1482

山东临沂汽车工业贸易有限公司

10.6.18

38

[2010]-08号

李庄镇驻地南，205国道东侧

山东郯城经济开发区内，幸福河北岸

郯中路中段路西，建设路中段路南

15861 挂牌 商住

商业40住宅70

178898 挂牌 住宅 70 1.5 5367 20 5367

连云港玉带房地产开发有限公司

山东申灏置业有限公司

10.1.11

4451 挂牌 商业 40 2.5 81.5 12.207 82.5 王金树 10.6.18

40

[2009]-13号

41

[2009]-14号

2 1578 66.326 1578 10.1.11

15

42

[2009]-12号

[2009]-11号

文明路南段西侧，财政局家属院南

杨集镇驻地 4207 挂牌 住宅 70 1.5 67 10.617 67

7835 挂牌 住宅 70 2.5 531 45.182 541

郯城县环宇置业有限公司

于志勋 10.2.25

10.1.30

43

629612

数据分析：2010年全县商住用地约为63万平方米，扣除工业区与乡镇，实际城区土地开发面积约为40万平方米，开发面积约为85万平方米。

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