无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店、无锡凯燕置业有限公司等物业

2023年11月28日发(作者：力帆汽车是不是停产了)

无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店、无锡凯燕置业有

限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2021.08.06

【案件字号】(2021)苏02民终3240号

【审理程序】二审

【审理法官】蔡利娜孙宏吴晓东

【审理法官】蔡利娜孙宏吴晓东

【文书类型】判决书

【当事人】无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店;无锡凯燕置业有限公司;无锡金牌物业

有限公司

【当事人】无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店无锡金牌物业有限公司

【当事人-公司】无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店无锡凯燕置业有限公司无锡金牌物

业有限公司

【代理律师/律所】夏仁嵘江苏英特东华律师事务所

【代理律师/律所】夏仁嵘江苏英特东华律师事务所

【代理律师】夏仁嵘

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【代理律所】江苏英特东华律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店

【被告】无锡金牌物业有限公司

【权责关键词】显失公平代理合同反证新证据质证财产保全诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为： 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务

合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

凯燕公寓第二届业委会与选聘的物业服务企业金牌公司签订《(临时)委托合同》，委托金牌

公司对凯燕公寓及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内

的环境卫生和相关秩序的服务，案涉车库在金牌公司业务管理区域内，双方在服务资金和结

算条款中约定了固定车位和非固定车位的收取标准。假日酒店、凯燕公司虽非该物业服务合

同的相对方，但假日酒店、凯燕公司实际使用了案涉地下车库，接受了金牌公司对案涉地下

车库的管理和服务，客观上双方已形成了物业服务关系，金牌公司有权依据物业服务关系向

假日酒店收取费用，假日酒店应当支付相应的停车费。故对假日酒店、凯燕公司上诉称均非

《(临时)委托合同》的相对方不受金牌公司管理的意见，本院不予支持。至于案涉地下车库

的权属和停车费的最终收益权问题，凯燕公司主张享有115个非人防车位的所有权和109个

人防车位的收益权，已另行诉讼，本案不予理涉。 关于2017年11月到2019年12月应

支付车牌识别管理系统中产生的预约车停车费问题，因双方未约定计算预约停放服务收费标

准，也未为预约车辆预留特定车位。一审参照《(临时)委托合同》中固定车位的费用收取标

准并依据系统记录中预约车不同的时间段，酌定预约车按半年卡475元/个/月计算预约车停

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车费用，并无不当。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请

求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于2019年1月1日到

2019年12月31日应支付人工开闸和使用停车券的停车费，一审中，金牌公司提供了记录凯

燕环球中心班次、时间、车牌号、电脑显示收费明细表，明细表为金牌公司手写制作，统计

后经假日酒店工作人员签字，金牌公司据此主张该停车费有事实依据。假日酒店、凯燕公司

认为部分清单记录不全面，无法判断停车时长以及收取的停车金额，但在一、二审中均无证

据推翻金牌公司主张的事实。故本院对假日酒店、凯燕公司该上诉意见不予支持。 综

上所述，假日酒店、凯燕公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

的规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23465元，由上诉人假日酒店、凯

燕公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 23:40:42

【一审法院查明】一审法院认定事实： 凯燕中心系凯燕公司开发建设的物业，其中地面23

层以上为凯燕公寓，地面1-22层开设有酒店，原为无锡凯燕置业有限公司凯宾斯基饭店，

2018年3月11日工商登记名称变更为假日酒店。凯燕中心地下B1、B2层车位由凯燕公寓业

主和假日酒店共同使用。2016年8月30日，凯燕公寓第二届业委会与金牌公司签订《(临时)

委托合同》，委托金牌公司对凯燕公寓提供物业管理服务，业务管理区域包括凯燕中心23层

至顶层及B1、B2层，合同期限暂定为十二个月，自金牌公司实际接管大楼、全面提供物业服

务之日起计算，合同届满后，在业主大会最终确定物业公司之前自动顺延，合同继续有效，

金牌公司继续提供物业服务等内容。双方在服务资金和结算条款中约定的停车服务费标准

为：车库固定车位，年卡450元/个、月，半年卡475元/个、月、月卡500元/个、月，由业

主/使用人(事先申请原则)向金牌公司预交；非固定车位由金牌公司按社会车辆经营模式计时

收费，具体标准按物价部门规定的标准收取。2017年5月，金牌公司实际入驻并对包括案涉

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车库在内的约定物业管理区域提供物业服务至今。案涉车库张贴的机动车停放服务收费公示

牌显示，收费依据为锡价服[2009]77号和78号，收费标准为4小时以内10元/次、辆，不

足4小时按4小时计算，4至6小时20元/次、辆6至24小时25元/次、辆，超过24小时

重新计算。同年11月，金牌公司出资由蓝卡公司为地下车库配置车牌识别管理系统，并在金

牌公司和假日酒店分别设置电脑终端。根据设置，双方分别有不同的登录账户和密码，在各

自账号权限内输入信息、管理数据，双方账号互不干涉，亦不能更改对方录入信息。自此，

假日酒店在己方客户端自行录入进出案涉地下车库车牌等信息，其中对部分车辆录入为预约

客户及时间不等的预约时间段形成预约车信息，其他车辆按系统设置的中央收费方式处理，

假日酒店录入的上述信息经系统识别后对相关车辆予以放行，停车应收费用在金牌公司客户

端显示信息。

【一审法院认为】一审法院认为： 关于金牌公司是否可以向假日酒店收取停车费的问

题。金牌公司与凯燕公寓第二届业委会签订《(临时)委托合同》后，已于2017年5月实际并

对包括案涉车库在内的约定物业管理区域提供物业服务至今。假日酒店虽非该物业服务合同

的相对方，但期间一直接受金牌公司对案涉地下车库的物业服务和管理，凯燕公司亦未提出

异议，作为已实际接受金牌公司物业服务管理的地下车库使用人，可以认定假日酒店已与金

牌公司形成了物业服务关系。假日酒店、凯燕公司认为案涉地下车库为凯燕公司所有，因涉

及案外人物权权益，本案无法理涉。从本案查明事实看，案涉地下车库一直由假日酒店和凯

燕公寓共同使用，金牌公司实际入驻后，假日酒店也一直接受金牌公司对案涉地下车库的物

业服务和管理，从权利义务相一致的角度，金牌公司依据物业服务关系向作为接受物业服务

者的假日酒店主张收取停车费，并无不当。需要说明的是，依据物业服务关系所收取的费

用，并不影响权利人基于案涉地下车库明确的物权归属主张相应的物权收益。 关于假日

酒店应支付停车费问题。金牌公司主张的2017年5月到11月及2017年11月到2018年12

月因使用停车券及人工开闸产生的停车费，仅提供自行统计的清单为证，未经假日酒店确

认，也未有其他证据佐证，法院难以采信。金牌公司主张的2017年11月到2019年12月车

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牌识别管理系统中产生的中央收费停车费462195元，系根据假日酒店录入车辆信息，按系统

记录的车辆进出时间和设置的收费标准记录的应收停车费，假日酒店对系统记录的车辆信息

无异议，虽其对应收金额表示无法确认，但系统中央收费系按已公示的机动车停放服务收费

标准设置并按实际停放时间据实计算予以记录，金牌公司据此主张的中央收费应予认定。金

牌公司主张的2017年11月到2019年12月车牌识别管理系统中产生的预约车停车费

2395725元，假日酒店对系统生成的预约车辆信息予以确认。双方对预约车应收费标准存在

争议。金牌公司主张按25元/天及预约天数计算，双方均认可预约车辆并未按照系统预约天

数实际停放，也未为预约车辆预留特定车位，则该计费方式既不符合公示的机动车停放服务

收费标准，也无证据表明双方对此计费方式已有约定，故该计费方式难以支持。鉴于该预约

车的设定类似于《(临时)委托合同》中约定的固定车位用户，在费用收取上可参照相关标准

收取，同时基于系统记录的预约车长短不等预约时间段，基于公平考虑，法院酌定，对案涉

预约车按《(临时)委托合同》约定的半年卡475元/个/月，则相应停车费用为1517292.5

元。金牌公司主张的2019年1月1日到2019年12月31日应支付人工开闸和使用停车券的

停车费61170元，提供了经假日酒店工作人员签字的清单为证，假日酒店认为相应人员已经

离职无法核对，但曾授权相关工作人员签字确认车辆出入记录，法院认为，在没有相反证据

的情况下，可以认定该组证据及费用。综上，假日酒店合计应向金牌公司支付停车服务费

2040657.5元，假日酒店系凯燕公司设立的分公司，则凯燕公司应当对假日酒店不能清偿部

分承担补充清偿责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一

款，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

四十二条之规定，判决：一、假日酒店应于判决生效之日起10日内向金牌公司支付停车服务

费2040657.5元，凯燕公司对假日酒店不能清偿部分承担补充清偿责任。二、驳回金牌公司

的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费

33760元，财产保全费5000元，合计38760元(已由金牌公司预交)，由金牌公司负担15295

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元，假日酒店、凯燕公司共同负担23465元，并于判决生效之日起10日内直接向金牌公司支

付。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】假日酒店、凯燕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金牌公司

的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由金牌公司承担。事实和理由：一、假日酒店与金牌公

司并未形成物业服务关系，无锡市凯燕环球中心第二届业委会(以下简称凯燕公寓第二届业委

会)无权代表其行使委托物业管理权，金牌公司无权向假日酒店收取任何费用。金牌公司主张

收取停车费的合同依据为金牌公司与凯燕公寓第二届业委会签订的《(临时)委托合同》，然

假日酒店和凯燕公司均非《(临时)委托合同》的相对方，不应受到金牌公司的管理，金牌公

司亦无权据此向假日酒店收取停车费等任何费用。假日酒店对物业公司出具的部分车辆出入

单据进行签字也仅是为了配合统计酒店车辆进出信息，并非认可假日酒店与金牌公司形成事

实上的物业服务关系。事实上，涉案房屋的产权人除了公寓业主外，凯燕公司也是产权人，

凯燕公寓第二届业委会已严重侵犯同样作为业主的凯燕公司的业主权利。且在目前的实际运

营过程中，凯燕公司与假日酒店从未接受金牌公司对案涉地下车库的物业服务和管理，平时

都是假日酒店自行负责地下车位区域的管理、修缮和维修工作。金牌公司从未对地下车库的

管理、修缮和维修提供过任何服务，却收取了地下车库的收益，无法律和事实依据。二、案

涉地下停车位所有权属于凯燕公司，相应停车费收益应当由凯燕公司享有，金牌公司无权收

取。根据《物权法》及《民法典》的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有

占有、使用、收益和处分的权利。本案中，案涉地下停车位的收益权应当由停车位的所有权

人享有，金牌公司既非案涉地下停车位的所有权人，又未受到所有权人的合法委托或有效授

权，无权向假日酒店收取停车费。事实上，案涉地下停车位车位均由凯燕公司投资建设。根

据《人民防空法》、《物权法》、《无锡市房屋登记条例》等有关法律法规的规定，115个

非人防车位的所有权和109个人防车位的收益权均应当为凯燕公司所有，对此凯燕公司已向

一审法院提起所有权确认之诉，请求法院判决确认凯燕公司的所有权和收益权，并要求金牌

公司将上述地下停车位返还给凯燕公司管理。该案已受理，案号为(2021)苏0213民初201

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号。三、即使认定金牌公司有权向假日酒店主张停车费，一审酌定的停车费金额亦明显过高

且无合理依据。1.关于2017年11月到2019年12月应支付车牌识别管理系统中产生的预约

车停车费。首先，金牌公司从未与假日酒店就酒店预约车的计费标准进行磋商，双方也无任

何关于预约车计费标准的书面约定，金牌公司无权主张按照25元/个/天的标准进行计费。其

次，该部分车位系假日酒店为酒店住客及酒店健身房客户进行预约提供，酒店住客入住时前

台在系统中输入客人住店的天数，健身房客户办卡时前台在系统中输入健身卡的有效期，在

此期间客人的车辆可以免费进出，故该部分预约车车辆进出时间并不固定，并非24小时停

放，金牌公司主张按照整日停放标准进行计费亦无合理依据。最后，一审法院酌定按照《(临

时)委托合同》约定的半年卡475元/个/月的标准来计算该部分停车费，但需强调的是金牌公

司并未为预约车预留特定车位，预约车辆也未按照系统预约天数实际停放，故此，按照固定

车位的计费标准来计算该部分预约车停车费显失公平。综上，即使假日酒店应当支付该部分

预约车停车费，也仅能够比照非固定车位的社会车辆经营模式计时收费，不能按照固定车位

的收费标准进行计算，一审按照固定车位计费方式酌定该部分停车费1517292.5元显然过

高。2.关于2019年1月到2019年12月应支付人工开闸和使用停车券的停车费。该部分清单

仅记录了车辆进入时间而未记录车辆离开时间，据此无法判断停车时长以及相应应收取的停

车费金额，故对该部分停车费61170元不应予以认定。综上所述，案涉地下停车场的所有权

及收益权人为凯燕公司，金牌公司既非停车位所有权人，亦未得到所有权人的有效授权，无

权向假日酒店及凯燕公司收取停车费。 综上所述，假日酒店、凯燕公司的上诉请求不能成

立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和

国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店、无锡凯燕置业有限公司等物业服务合同纠纷

民事二审民事判决书

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江苏省无锡市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏02民终3240号

当事人 上诉人(原审被告)：无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店，住所地无

锡市永和路18号。

负责人：唐红英，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张圆圆，樊辰怡，上海君澜(无锡)律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：无锡凯燕置业有限公司，住所地无锡市永和路18号。

负责人：唐红英，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张圆圆，樊辰怡，上海君澜(无锡)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：无锡金牌物业有限公司，住所地无锡市永和路18-2凯燕

环球中心4820。

法定代表人：顾巧琴，该公司董事长。

委托诉讼代理人：夏仁嵘，江苏英特东华律师事务所律师。

审理经过 上诉人无锡凯燕置业有限公司城中皇冠假日酒店(以下简称假日酒店)、

无锡凯燕置业有限公司(以下简称凯燕公司)因与被上诉人无锡金牌物业有限公司(以下简

称金牌公司)物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初

2903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭审

理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称 假日酒店、凯燕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金

牌公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由金牌公司承担。事实和理由：一、假日酒

店与金牌公司并未形成物业服务关系，无锡市凯燕环球中心第二届业委会(以下简称凯燕

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公寓第二届业委会)无权代表其行使委托物业管理权，金牌公司无权向假日酒店收取任何

费用。金牌公司主张收取停车费的合同依据为金牌公司与凯燕公寓第二届业委会签订的

《(临时)委托合同》，然假日酒店和凯燕公司均非《(临时)委托合同》的相对方，不应

受到金牌公司的管理，金牌公司亦无权据此向假日酒店收取停车费等任何费用。假日酒

店对物业公司出具的部分车辆出入单据进行签字也仅是为了配合统计酒店车辆进出信

息，并非认可假日酒店与金牌公司形成事实上的物业服务关系。事实上，涉案房屋的产

权人除了公寓业主外，凯燕公司也是产权人，凯燕公寓第二届业委会已严重侵犯同样作

为业主的凯燕公司的业主权利。且在目前的实际运营过程中，凯燕公司与假日酒店从未

接受金牌公司对案涉地下车库的物业服务和管理，平时都是假日酒店自行负责地下车位

区域的管理、修缮和维修工作。金牌公司从未对地下车库的管理、修缮和维修提供过任

何服务，却收取了地下车库的收益，无法律和事实依据。二、案涉地下停车位所有权属

于凯燕公司，相应停车费收益应当由凯燕公司享有，金牌公司无权收取。根据《物权

法》及《民法典》的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使

用、收益和处分的权利。本案中，案涉地下停车位的收益权应当由停车位的所有权人享

有，金牌公司既非案涉地下停车位的所有权人，又未受到所有权人的合法委托或有效授

权，无权向假日酒店收取停车费。事实上，案涉地下停车位车位均由凯燕公司投资建

设。根据《人民防空法》、《物权法》、《无锡市房屋登记条例》等有关法律法规的规

定，115个非人防车位的所有权和109个人防车位的收益权均应当为凯燕公司所有，对此

凯燕公司已向一审法院提起所有权确认之诉，请求法院判决确认凯燕公司的所有权和收

益权，并要求金牌公司将上述地下停车位返还给凯燕公司管理。该案已受理，案号为

(2021)苏0213民初201号。三、即使认定金牌公司有权向假日酒店主张停车费，一审酌

定的停车费金额亦明显过高且无合理依据。1.关于2017年11月到2019年12月应支付

车牌识别管理系统中产生的预约车停车费。首先，金牌公司从未与假日酒店就酒店预约

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车的计费标准进行磋商，双方也无任何关于预约车计费标准的书面约定，金牌公司无权

主张按照25元/个/天的标准进行计费。其次，该部分车位系假日酒店为酒店住客及酒店

健身房客户进行预约提供，酒店住客入住时前台在系统中输入客人住店的天数，健身房

客户办卡时前台在系统中输入健身卡的有效期，在此期间客人的车辆可以免费进出，故

该部分预约车车辆进出时间并不固定，并非24小时停放，金牌公司主张按照整日停放标

准进行计费亦无合理依据。最后，一审法院酌定按照《(临时)委托合同》约定的半年卡

475元/个/月的标准来计算该部分停车费，但需强调的是金牌公司并未为预约车预留特定

车位，预约车辆也未按照系统预约天数实际停放，故此，按照固定车位的计费标准来计

算该部分预约车停车费显失公平。综上，即使假日酒店应当支付该部分预约车停车费，

也仅能够比照非固定车位的社会车辆经营模式计时收费，不能按照固定车位的收费标准

进行计算，一审按照固定车位计费方式酌定该部分停车费1517292.5元显然过高。2.关

于2019年1月到2019年12月应支付人工开闸和使用停车券的停车费。该部分清单仅记

录了车辆进入时间而未记录车辆离开时间，据此无法判断停车时长以及相应应收取的停

车费金额，故对该部分停车费61170元不应予以认定。综上所述，案涉地下停车场的所

有权及收益权人为凯燕公司，金牌公司既非停车位所有权人，亦未得到所有权人的有效

授权，无权向假日酒店及凯燕公司收取停车费。

二审被上诉人辩称 被上诉人金牌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正

确，请求二审予以维持。其在一审的过程当中已经通过举证和相关的事实证明实其对案

涉地下车库的车位的管理权，管理权的来源是当时的业委会与其签订的合同，相关费用

标准以及实际停车过程当中的收费有相关记录和电子收费的依据，所以其收取停车费是

符合法律规定的。至于凯燕公司提到的有权无权收费的问题不应当是本案当中所涉及

的，所有权问题不是其作为一个物业公司有权去考虑的。

原告诉称 金牌公司向一审法院起诉请求：假日酒店、凯燕公司立即支付2017年5

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月到2019年12月的停车费共计3370059元并承担本案诉讼费用、保全担保费。

一审法院查明 一审法院认定事实：

凯燕中心系凯燕公司开发建设的物业，其中地面23层以上为凯燕公寓，地面1-

22层开设有酒店，原为无锡凯燕置业有限公司凯宾斯基饭店，2018年3月11日工商登

记名称变更为假日酒店。凯燕中心地下B1、B2层车位由凯燕公寓业主和假日酒店共同使

用。2016年8月30日，凯燕公寓第二届业委会与金牌公司签订《(临时)委托合同》，委

托金牌公司对凯燕公寓提供物业管理服务，业务管理区域包括凯燕中心23层至顶层及

B1、B2层，合同期限暂定为十二个月，自金牌公司实际接管大楼、全面提供物业服务之

日起计算，合同届满后，在业主大会最终确定物业公司之前自动顺延，合同继续有效，

金牌公司继续提供物业服务等内容。双方在服务资金和结算条款中约定的停车服务费标

准为：车库固定车位，年卡450元/个、月，半年卡475元/个、月、月卡500元/个、

月，由业主/使用人(事先申请原则)向金牌公司预交；非固定车位由金牌公司按社会车辆

经营模式计时收费，具体标准按物价部门规定的标准收取。2017年5月，金牌公司实际

入驻并对包括案涉车库在内的约定物业管理区域提供物业服务至今。案涉车库张贴的机

动车停放服务收费公示牌显示，收费依据为锡价服[2009]77号和78号，收费标准为4小

时以内10元/次、辆，不足4小时按4小时计算，4至6小时20元/次、辆,6至24小时

25元/次、辆，超过24小时重新计算。同年11月，金牌公司出资由蓝卡公司为地下车库

配置车牌识别管理系统，并在金牌公司和假日酒店分别设置电脑终端。根据设置，双方

分别有不同的登录账户和密码，在各自账号权限内输入信息、管理数据，双方账号互不

干涉，亦不能更改对方录入信息。自此，假日酒店在己方客户端自行录入进出案涉地下

车库车牌等信息，其中对部分车辆录入为预约客户及时间不等的预约时间段形成预约车

信息，其他车辆按系统设置的中央收费方式处理，假日酒店录入的上述信息经系统识别

后对相关车辆予以放行，停车应收费用在金牌公司客户端显示信息。

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为证明其主张的停车费，金牌公司提供以下证据：

1、2017年5月到11月应支付停车费清单，分别载明停车日期、10元停车券收

入、25元停车券收入以及小计金额，合计总金额为384420元。金牌公司陈述，此时间段

尚未安装车牌识别管理系统，以酒店印制的停车券作为收费凭证，据此该公司统计形成

该清单，但未留存停车券。假日酒店、凯燕公司质证认为，该组证据系金牌公司自行统

计形成，没有原始凭证，对该组证据不予认可。酒店印制过停车券发放给客人作为车辆

放行的凭证，但停车券没有印制10元、25元的金额。

2、2017年11月到2018年12月应支付人工开闸停车费清单，其中部分由金牌公

司人员人工统计，载明停车日期、早班和晚班停车费，部分有假日酒店通知放行，载明

停车日期、车牌或适用范围、停车费用，合计总金额为66546元。金牌公司陈述，2017

年11月安装了车牌识别管理系统后，仍有部分凭酒店停车券放行车辆，以及因车牌识别

管理系统拍照错误，经假日酒店通知后放行的车辆，该公司统计的清单交给假日酒店，

但假日酒店未签字确认。假日酒店、凯燕公司质证认为，2018年底收到过金牌公司提供

的车牌识别管理系统以外停车费用的清单，当时可以确认车辆是酒店出去的，但是对费

用无法确认，且也不确认金牌公司是否有权向酒店收取停车费。

3、2017年11月到2019年12月应支付车牌识别管理系统中产生的中央收费停车

费清单，载明有车牌号、入场时间、出场时间、停留时间、收费方式、实收(金额均为

0)、应收金额等，合计应收总金额为462195元。金牌公司陈述，该部分系由假日酒店自

行在车牌识别管理系统中录入车辆信息，系统中根据公示的收费标准计算停车费用，清

单数据由车牌识别管理系统中生成。假日酒店、凯燕公司质证认为，对车牌识别管理系

统中生成的中央收费的数据真实性无异议，但在酒店客户端并不显示收费金额，对系统

形成的应收金额无法确认。

4、2017年11月到2019年12月应支付车牌识别管理系统中产生的预约车停车费

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清单，载明有车牌号、客户分类(均为预约客户)、开始时间、截止时间、录入人员(酒店

前台等)、录入时间、金额等，合计总金额为2395725元。金牌公司陈述，该部分系由假

日酒店自行在车牌识别管理系统中录入车辆信息、预约时间段，停车费则按照25元/天

及预约天数计算，预约车未保留对应的固定车位。假日酒店、凯燕公司质证认为，对车

牌识别管理系统中生成的预约车辆信息的真实性无异议，但预约车主要涉及一些长期客

户或员工，并非在预约时间段一直停放车辆，预约车也没有固定车位保留，应当按照实

际进出时间计算停车费用。如果按照金牌公司的收费方式，以固定车位方式进行收费，

年卡一月才450元，按天数算的话就要750元。故金牌公司对预约车计算的应付车费不

合理。

5、2019年1月1日到2019年12月31日应支付人工开闸和使用停车券的停车费

清单，在名为凯燕环球中心收费差价明细表的表格中手写载明有班次、时间、车牌号、

电脑显示收费等，表格下方有不同人员签名字样，合计应收总金额为61170元。金牌公

司陈述，2019年因人工开闸和使用停车券产生的停车费，由该公司人员统计后交假日酒

店相关人员签字确认。假日酒店、凯燕公司质证认为，人员都已经离职了，有些单子可

能是酒店人员签字；对于酒店车辆出入授权员工可以签字确认车辆出入记录，但是清单

上显示的费用是不合理的，清单上只记录了车辆进入时间，没有记录车辆离开时间，信

息不完整。

上述事实，有《(临时)委托合同》、机动车停放服务收费公示牌照片、说明等证

据及当事人陈述在卷佐证。

一审法院认为 一审法院认为：

关于金牌公司是否可以向假日酒店收取停车费的问题。金牌公司与凯燕公寓第二

届业委会签订《(临时)委托合同》后，已于2017年5月实际并对包括案涉车库在内的约

定物业管理区域提供物业服务至今。假日酒店虽非该物业服务合同的相对方，但期间一

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直接受金牌公司对案涉地下车库的物业服务和管理，凯燕公司亦未提出异议，作为已实

际接受金牌公司物业服务管理的地下车库使用人，可以认定假日酒店已与金牌公司形成

了物业服务关系。假日酒店、凯燕公司认为案涉地下车库为凯燕公司所有，因涉及案外

人物权权益，本案无法理涉。从本案查明事实看，案涉地下车库一直由假日酒店和凯燕

公寓共同使用，金牌公司实际入驻后，假日酒店也一直接受金牌公司对案涉地下车库的

物业服务和管理，从权利义务相一致的角度，金牌公司依据物业服务关系向作为接受物

业服务者的假日酒店主张收取停车费，并无不当。需要说明的是，依据物业服务关系所

收取的费用，并不影响权利人基于案涉地下车库明确的物权归属主张相应的物权收益。

关于假日酒店应支付停车费问题。金牌公司主张的2017年5月到11月及2017

年11月到2018年12月因使用停车券及人工开闸产生的停车费，仅提供自行统计的清单

为证，未经假日酒店确认，也未有其他证据佐证，法院难以采信。金牌公司主张的2017

年11月到2019年12月车牌识别管理系统中产生的中央收费停车费462195元，系根据

假日酒店录入车辆信息，按系统记录的车辆进出时间和设置的收费标准记录的应收停车

费，假日酒店对系统记录的车辆信息无异议，虽其对应收金额表示无法确认，但系统中

央收费系按已公示的机动车停放服务收费标准设置并按实际停放时间据实计算予以记

录，金牌公司据此主张的中央收费应予认定。金牌公司主张的2017年11月到2019年12

月车牌识别管理系统中产生的预约车停车费2395725元，假日酒店对系统生成的预约车

辆信息予以确认。双方对预约车应收费标准存在争议。金牌公司主张按25元/天及预约

天数计算，双方均认可预约车辆并未按照系统预约天数实际停放，也未为预约车辆预留

特定车位，则该计费方式既不符合公示的机动车停放服务收费标准，也无证据表明双方

对此计费方式已有约定，故该计费方式难以支持。鉴于该预约车的设定类似于《(临时)

委托合同》中约定的固定车位用户，在费用收取上可参照相关标准收取，同时基于系统

记录的预约车长短不等预约时间段，基于公平考虑，法院酌定，对案涉预约车按《(临时)

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委托合同》约定的半年卡475元/个/月，则相应停车费用为1517292.5元。金牌公司主

张的2019年1月1日到2019年12月31日应支付人工开闸和使用停车券的停车费61170

元，提供了经假日酒店工作人员签字的清单为证，假日酒店认为相应人员已经离职无法

核对，但曾授权相关工作人员签字确认车辆出入记录，法院认为，在没有相反证据的情

况下，可以认定该组证据及费用。综上，假日酒店合计应向金牌公司支付停车服务费

2040657.5元，假日酒店系凯燕公司设立的分公司，则凯燕公司应当对假日酒店不能清偿

部分承担补充清偿责任。

据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法

院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规

定，判决：一、假日酒店应于判决生效之日起10日内向金牌公司支付停车服务费

2040657.5元，凯燕公司对假日酒店不能清偿部分承担补充清偿责任。二、驳回金牌公司

的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案

件受理费33760元，财产保全费5000元，合计38760元(已由金牌公司预交)，由金牌公

司负担15295元，假日酒店、凯燕公司共同负担23465元，并于判决生效之日起10日内

直接向金牌公司支付。

本院查明 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确

认。

本院认为 本院认为：

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具

有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。凯燕公寓第

二届业委会与选聘的物业服务企业金牌公司签订《(临时)委托合同》，委托金牌公司对

凯燕公寓及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的

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环境卫生和相关秩序的服务，案涉车库在金牌公司业务管理区域内，双方在服务资金和

结算条款中约定了固定车位和非固定车位的收取标准。假日酒店、凯燕公司虽非该物业

服务合同的相对方，但假日酒店、凯燕公司实际使用了案涉地下车库，接受了金牌公司

对案涉地下车库的管理和服务，客观上双方已形成了物业服务关系，金牌公司有权依据

物业服务关系向假日酒店收取费用，假日酒店应当支付相应的停车费。故对假日酒店、

凯燕公司上诉称均非《(临时)委托合同》的相对方不受金牌公司管理的意见，本院不予

支持。至于案涉地下车库的权属和停车费的最终收益权问题，凯燕公司主张享有115个

非人防车位的所有权和109个人防车位的收益权，已另行诉讼，本案不予理涉。

关于2017年11月到2019年12月应支付车牌识别管理系统中产生的预约车停车

费问题，因双方未约定计算预约停放服务收费标准，也未为预约车辆预留特定车位。一

审参照《(临时)委托合同》中固定车位的费用收取标准并依据系统记录中预约车不同的

时间段，酌定预约车按半年卡475元/个/月计算预约车停车费用，并无不当。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事

实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于2019年1月1日到2019年

12月31日应支付人工开闸和使用停车券的停车费，一审中，金牌公司提供了记录凯燕环

球中心班次、时间、车牌号、电脑显示收费明细表，明细表为金牌公司手写制作，统计

后经假日酒店工作人员签字，金牌公司据此主张该停车费有事实依据。假日酒店、凯燕

公司认为部分清单记录不全面，无法判断停车时长以及收取的停车金额，但在一、二审

中均无证据推翻金牌公司主张的事实。故本院对假日酒店、凯燕公司该上诉意见不予支

持。

综上所述，假日酒店、凯燕公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认

定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十条第一款第一项的规定，判决如下：

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裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23465元，由上诉人假日酒店、凯燕公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 蔡利娜

审判员 孙 宏

审判员 吴晓东

二〇二一年八月六日

书记员 汪丽敏

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